Leia o inteiro teor do trabalho apresentado pela registradora Maria do Carmo de Rezende Campos Couto (Assis, SP).

O 24º Encontro Regional de Registro de Imóveis foi realizado pelo Irib no hotel Alpina em Teresópolis, Rio de Janeiro, nos dias 4 e 5 de abril. O evento contou com o apoio da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo, Arisp, bem como da Associação dos Serventuários de Justiça do Estado de Minas Gerais e Associação dos Notários e Registradores de Minas Gerais, Serjus-Anoreg/MG. O banco Santander e a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, Abecip, co-patrocinaram o evento.

Retificações na matrícula, no registro e na averbação
Maria do Carmo de Rezende Campos Couto*

Sumário

1. Introdução
2. A função qualificadora do registrador e a exatidão do registro
3. Retificações
4. O Objeto da retificação
5. As modalidades de retificação
5.1 Retificação judicial 5.2 Retificação administrativa extrajudicial
5.2.1 De ofício
5.2.2 Por simples requerimento
5.2.3 Procedimento sumaríssimo
5.2.4 Procedimento ordinário
5.2.5 Apuração de remanescente
6. O interesse de agir
7. Retificações dos dados registrais
7.1 Retificação da matrícula
7.2 Retificação do registro
7.2.1 Retificação de transcrições e inscrições
7.3 Retificação da averbação
7.4 Retificação da certidão
7.5 Competência para o ato
8. Conclusão

1. Introdução

Convidada pelo colega Eduardo Pacheco para apresentar um trabalho sobre a retificação de registro, averbação e matrícula neste Encontro Regional do IRIB, procurei discutir o assunto com outros registradores e fiquei sabendo que a maioria via certa dificuldade no enquadramento das diversas hipóteses de procedimento retificatório previsto pelos artigos 212 e 213 da lei 6.015/73, ou seja, quando é possível ser aplicado o procedimentos unilateral  ou quando deva ser exigido o bilateral,  bem como identificar as casos específicos em que é possível se fazer a retificação de ofício.

Assim, este trabalho tem por finalidade ajudar os colegas na decisão pelo enquadramento do procedimento de retificação de registro, e também conscientizá-los da importância de sua função registral e principalmente da necessidade do constante estudo na busca do aprimoramento técnico e jurídico da nossa categoria. Só assim poderemos fornecer à coletividade a segurança jurídica que ela busca em nossos serviços.

Procurarei diferenciar bem o procedimento unilateral do bilateral além das retificações de ofício, mas me permitirei não adentrar muito no processo de retificação de área ou de imóvel, pois essa matéria tem sido muito bem exposta pelo colega Eduardo Agostinho Arruda Augusto, registrador em Conchas-SP e diretor de Assuntos Agrários do IRIB, que se tornou um expert no assunto de retificações e georreferenciamento, tendo várias apostilas e trabalhos apresentados em Encontros, Congressos, Seminários promovidos pelo IRIB, ANOREG  e outras entidades por todo o país e que aborda o assunto de forma absolutamente profunda e completa. Apenas estarei dando minha contribuição pessoal, para que a discussão sobre a estreita relação entre a qualificação registral e o procedimento retificatório continue.

2. A função qualificadora do registrador e a exatidão do registro

Para falar sobre a exatidão do registro e compreender bem a nova atividade do registrador imobiliário  no procedimento de retificação, devemos iniciar  pela sua função qualificadora, função essa que é exercida através do exame da legalidade e da validade do documento levado a registro,  entendendo-se aqui registro como um vocábulo genérico que envolve os atos previstos na lei 6.015/73, sendo eles o registro, a averbação e a matrícula.

A qualificação registral, portanto, é a atividade do registrador na análise do título, decidindo se ele pode ou não ter acesso à tábua registral, ou seja, se o título está ou não apto a ser registrado e por conseqüência, a constituir os direitos que estão nele declarados. Uma qualificação registral bem feita pode evitar futuras retificações de registro.

Inicia-se a qualificação registral com um exame no título apresentado para registro, feito em toda a sua amplitude, devendo ser primeiramente observados os aspectos externos do documento, e após, o seu conteúdo.

O primeiro item a ser observado é a competência do ofício ou cartório, já que o registro feito por cartório incompetente deixa de ter base legal para a sua validade, tornando-o nulo. Sabe-se que a competência se divide em razão da pessoa (ratione persanae), em razão da matéria (ratione materiae) e em razão do lugar (ratione loci).

Primeiro deve-se verificar a competência em relação à matéria, cuidando-se de ver se o local correto para registro é o Registro de Imóveis, ou se se trata de documento que deva ser registrado em outro local, ou seja, pela Junta Comercial, pelos Cartórios de Registro de Títulos e Documentos, de Protesto de Títulos, de Registro Civil das Pessoas Naturais ou de Pessoas Jurídicas.

Se for documento que deva ser registrado no Registro Imobiliário, deve se verificar a competência em razão do local, ou seja, se o cartório a que foi apresentado é aquele que tem atribuições para o registro daquela circunscrição territorial em que fica situado o imóvel ou que, por força da legislação, tenha competência para praticar aquele ato, como ocorre nos casos em que a averbação da retificação deva ser feita a margem do registro anterior, mesmo que o imóvel tenha passado a outra circunscrição (art. 169,I da lei 6.015/73).

Dentro do Registro de Imóveis deve-se ainda observar a competência em razão da pessoa que ocorre nos casos de incompetência funcional do subscritor do assento. Assim, quem assinar o registro deverá ter competência para tal (Oficial legalmente nomeado ou designado e prepostos devidamente nomeados).

Compete ainda ao registrador verificar a observância do andamento e lançamento do título no próprio cartório, seja através do lançamento dos atos em livro ou dia próprio, a existência ou falta de prenotação, o desrespeito à prioridade, a especialização insuficiente do imóvel, a omissão da assinatura do registrador e a inscrição de títulos inidôneos ou sem previsão legal ou sem título anterior. Qualquer infração da regra legal acarretará na sanção e nulidade cominada pela lei civil e registrária.

Portanto, a função qualificadora do registrador é da mais alta responsabilidade moral e jurídica, seja  sob o aspecto civil bem como o aspecto penal, disciplinar ou administrativo. Uma qualificação incompleta e deficiente poderá culminar com a nulidade do ato registral efetuado.

Essa função qualificadora é vista, freqüentemente, com uma certa antipatia pelas partes, que muitas vezes, não entendendo os seus efeitos, acham que são puras exigências sem sentido e burocráticas feitas pelo registrar.

Segundo Tabosa de Almeida[1]:

A legislação brasileira colocou os Cartórios de Registro de Imóveis na condição incômoda de fiscais de última instância, verdadeiros superfiscais de todos os documentos, públicos, particulares ou mesmo judiciais, que lhes forem apresentados.

A conseqüência dessa macrofiscalização, sem punição específica para os responsáveis pelos erros que nessa altura vierem a ser observados, foi a criação de um ambiente de certa antipatia, quase generalizada no meio do povo, contra os Cartórios de Registro de Imóveis em geral. Os que não cumprem os seus deveres funcionais não são fiscalizados pelas autoridades judiciais tanto quanto deviam sê-lo, exceto na parte referente a custas e emolumentos. Por outro lado, os que procuram cumprir fielmente os seus deveres funcionais – o que felizmente parece constituir a maioria – são vistos por grande parte da população brasileira como detentores de poderes arbitrários, que poderiam dispensar, sempre que o quisessem. Não sabe essa parte da população, que lamentavelmente não é pequena, que os cartórios que procuram cumprir rigorosamente seus deveres são a tanto compelidos, sob o guante das mais diversas penalidades, por mais de 20 leis, quase todas federais.

Ao fazê-lo, tais cartórios prestam um relevante e inestimável serviço às partes e à coletividade, contribuindo para o aperfeiçoamento dos títulos apresentados e para que sejam tempestivamente consertados os erros visíveis, em benefício da publicidade registral. As exigências são, portanto, salutares, proporcionando, ao mesmo tempo, grandes vantagens a todos os interessados na eficácia do registro.

Esses fatos precisam ser amplamente esclarecidos aos interessados em campanhas de grande intensidade, pelo órgão da classe, que de agora por diante devia preocupar-se ainda mais com a defesa dos interesses vitais dos seus associados.

(Grifo nosso).

No exercício de sua função qualificadora compete ao oficial formular as exigências de maneira clara e objetiva, a fim de facilitar seu atendimento. Mas, principalmente, as exigências devem ser completas e formuladas de uma só vez, procurando-se evitar que surjam novas exigências após a parte ter cumprido as iniciais. Esta função, exercida de forma correta e firme, irá permitir uma maior exatidão dos registros e uma menor possibilidade de registros errados ou incompletos.

É, portanto, função do registrador garantir a segurança jurídica dos direitos reais imobiliários e de alguns direitos pessoais que têm acesso à matrícula. A segurança jurídica é o pilar do registro imobiliário. Esse objetivo é atingido com uma perfeita qualificação ou análise dos títulos, verificando se ele está apto ou não a constituir o direito que nele está declarado.

Segundo Eduardo Augusto:

Ao verificar um título, o registrador deve se utilizar dos saberes jurídicos técnico e prudencial. Com base no saber jurídico técnico, o registrador analisa se o título cumpre todos os requisitos determinados pelo ordenamento jurídico. Mas nem sempre a análise de um título é tão simples, pois as possibilidades de combinações de regras e interesses são infinitas, gerando uma enorme quantidade de situações cuja análise não encontra fórmulas prontas na lei, dependendo de uma prudente e criteriosa decisão do registrador imobiliário. Para isso, deve ele se utilizar do saber jurídico prudencial, que é a arte de decidir com acerto.

Para decidir corretamente, deve o registrador utilizar o seu livre convencimento motivado, temperado com muita prudência. E, para isso, necessita do apoio de um outro princípio suprapositivo, o da independência do registrador. Se o registrador imobiliário não trabalhar com autonomia, ocorrerá total abalo no princípio da segurança jurídica; e, sem segurança jurídica, o registro público imobiliário deixa de existir.[2]

Não podemos esquecer que o registrador é um profissional do Direito, conforme expresso na lei 8.935/94, e exerce uma função tipicamente jurídica. Assim, é através da qualificação registral que ele proporciona segurança jurídica à toda a sociedade quanto aos direitos reais incidentes sobre os imóveis localizados no território de sua competência.

Em razão de tão importante atividade, não pode estar hierarquicamente subordinado a nenhum órgão da administração pública, pois deve ter total autonomia para decidir e garantir a efetividade do registro imobiliário. Dessa forma, segundo Eduardo Augusto, “na sua função típica, o registrador imobiliário encontra-se subordinado tão-somente à lei.”[2]

Mas é exatamente para reivindicar a sua independência que os registradores do Brasil devem ficar absolutamente conscientes da importância de sua função e da responsabilidade que ela acarreta, razão pela qual devem levar a sério o aprimoramento profissional pessoal e da classe, dedicando-se ao estudo do Direito como um todo e especialmente  aprofundando-se no Direito Registral Imobiliário.

É certo, como nos ensina o eminente Desembargador Ricardo DIP, que “a história da ciência do registro imobiliário no Brasil não se pode lealmente escrever sem o arrolamento dos que – juízes, advogados, promotores de justiça, registradores e notários – deram forte contribuição para a cientifização e autonomia do direito registral imobiliário em nosso País.”[3] Ele mesmo, certamente hoje o maior jurista sobre o assunto, sempre presente, a engrandecer os encontros dos registradores e a ciência registral imobiliária.

Entretanto, mesmo tendo a contribuição de tantos colaboradores devem os registradores estar cada vez mais conscientes da busca de aprimoramento e estudo, voltados para a solidificação do Direito Imobiliário como direito autônomo no Brasil. Somente com uma atividade forte, concisa, atuante, estudiosa, pode o registrador cada vez mais atingir o objetivo de distribuir a segurança jurídica para a coletividade, fazendo com que o Registro de Imóveis atue como autentica justiça preventiva.

Nesse diapasão, a qualificação registrária feita de forma séria, sob os ditames dos princípios de direito imobiliário, certamente acarretarão registros corretos, diminuindo em muito as inexatidões e imperfeições registrais que se existentes, irão gerar em ato posterior, os procedimentos de retificação de registro previsto na novel legislação.

Portanto, o inicio de registros perfeitos passa por uma qualificação precisa e competente que certamente irá diminuir em muito a necessidade de retificação de registros a posteriori.

3. Retificações

O vocábulo “retificação” significa endireitamento, correção, alinhamento, emenda, sua origem latina lhe dá o sentido de “direito”, “justo”. Ensina-nos o eminente desembargador Ricardo Dip que “retificar é suprir uma privação, é dar uma perfeição ao que ou a quem ela falta.”[8]

O registro imobiliário tem por finalidade dar publicidade às relações jurídicas que lhe são apresentadas a registro. Essas relações jurídicas estão expressas em um título no qual existem elementos de determinação e de especialização subjetiva (que se referem aos titulares das situações jurídicas publicadas), objetiva (que concernem ao imóvel objeto) e causal (que dizem respeito ao fato jurídico inscrito). Havendo falha na indicação desses elementos será necessária a retificação.

Para o desembargador Dip, retificar o registro imobiliário não é somente acrescentar o que nele se omitiu e deverá incluir-se (retificação positiva), mas também suprimir o que nele se enunciou e não deverá estar ali (retificação negativa) e alterar o que nele se mencionou com equívoco (retificação mista).

O Código Civil brasileiro dispõe:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1^o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2^o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.

Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.

Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.

Desses dispositivos conclui-se:

- Como regra geral, no sistema jurídico brasileiro o registro é constitutivo, pois a propriedade só se transfere com o efetivo registro do título.

- O registro é passível de ser invalidado, cancelado, retificado e anulado.

- A presunção que decorre do registro é relativa.

Ora, sendo nosso registro constitutivo, é evidente que nosso sistema depende da existência de uma coincidência entre o registro e a realidade. Não deveria ser possível existir discordância entre o registro e a realidade; mas infelizmente não é isto que ocorre, e hodiernamente nos encontramos diante de registros que possuem lançamentos que não correspondem com a realidade, e precisam ser retificados.

Assim no dizer de Narciso Orlandi:

“a coincidência absoluta entre a realidade registral e a extrarregistral é apenas um ideal, principalmente entre nós, surge com freqüência o erro do registro que nada mais é que a desconformidade da primeira com a segunda. Todos os sistemas dependem, pois, de um mecanismo que permita a adaptação do registro à realidade jurídica. O nosso não é diferente...”[4]

Amparada pelo Código Civil, a lei 6.015/73 previa a retificação de registro nos artigos 212 e 213, que foram alterados pela lei 10.931, de 02/08/04. Antes da alteração, as retificações eram feitas basicamente através de procedimento administrativo, mas que demandavam despacho judicial. O registrador atuava somente nos casos de erro evidente, quando podia, de oficio, retificar o registro.

A alteração sofrida pela legislação, entretanto, inverteu o procedimento, fazendo-o essencialmente extrajudicial, pois trouxe a retificação para dentro do registro de imóveis, competindo ao registrador atuar como diretor do procedimento. Com isso, a retificação de dados registrais (matrícula, registro e averbação) deixou de ser um enorme transtorno e passou a estar subordinada a regras muito mais céleres e simples.

Apesar dessas facilidades, Eduardo Augusto afirma que “o procedimento atual ficou ainda mais seguro, uma vez que sua competência passou para o Oficial de Registro, profissional do direito que conhece a fundo a situação real de sua circunscrição e, pela proximidade com os envolvidos, tem melhores condições para analisar cada caso e decidir com maior convicção sobre a juridicidade ou não do pedido.”[5]

4. O objeto da retificação

Quanto ao objeto, a retificação pode dizer respeito ao direito ou aos fatos constantes do registro.

Diz-se que a retificação tem por objeto o direito quando existe um descompasso entre a realidade e o direito declarado no registro. O registro torna público um direito que não existe, que não tem a mesma extensão ou omite um direito existente. Exemplo disso ocorre quando em doação foi reservado o usufruto, o que por falha não foi mencionado no registro. A retificação, nesse caso, será feita para incluir o direito de usufruto omitido.

Diz-se que a retificação tem por objeto os fatos, quando ela destina-se a corrigir imprecisões relativas aos fatos constantes do registro, ou seja, corrigindo-se as características do imóvel (dados da especialidade objetiva) ou das pessoas (dados da especialidade subjetiva).

Embora o caput dos artigos 212 e 213 falem somente em retificação de registro ou de averbação, os itens e alíneas do artigo 213 permitem a retificação de área e de dados no imóvel, podendo-se concluir que a retificação também pode ser feita na matrícula, que é o fólio real destinado à descrição do imóvel, na qual constam todos os seus elementos identificadores (itens exigidos pelo artigo 176 da LRP tais como área, descrição, localização, etc.).

Ao permitir que seja feita a retificação da propriedade imobiliária, ou seja, do imóvel, por conseqüência a lei permitiu que fosse feita a retificação também da matrícula. Portanto, quando se fala em retificação administrativa de registro, na verdade se fala em registro lato senso, ai se incluindo todos os atos registrais sendo passível de retificação tanto o registro e a averbação quanto a matrícula bem como as transcrições e inscrições feitas pelo sistema da lei anterior.

O registrador deve, entretanto, ficar atento a uma questão. A retificação não pode atingir os elementos essenciais do negócio jurídico publicizado, sendo estes: as partes (elemento subjetivo), a coisa (elemento objetivo) bem como o próprio direito transmitido (elemento causal).

Assim, vejamos decisão do egrégio Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial n. 92.361-MG:

É oportuna a lição de Afrânio de Carvalho (...) “A averbação não muda nem a causa nem a natureza do título que deu origem à transcrição, não subverte o assento original, tão-somente o subentende. A estrutura de um registro não pode ser mudado por  averbação de um ato retro operante, podendo apenas servir de substrato a um ato que, reconhecendo a sua existência inteiriça, em um instante do tempo, daí parte para dar-lhe nova figura em instante ulterior.”[6]

Quer isto dizer que não se pode, por averbação, recuar no tempo e proceder à mudança dos elementos originais da inscrição, a saber, os seus sujeitos, ativo e passivo, o seu objeto e o seu título causal. Assim como não é permitido trocar por averbação o sujeito, declarando que não foi o indicado, mas outro, que agora se indica, ou o imóvel, declarando que não foi o descrito, mas o que agora se descreve, também não se pode trocar o título causal, declarando que não foi o nomeado, mas o que agora se nomeia. (Grifo nosso).

Estes três elementos: o próprio direito, o sujeito do direito e o objeto do direito, devem ser adequadamente especializados no registro, o que significa identificar, caracterizar, descrever aquele elemento.

Assim, na especialidade do fato jurídico, descreve-se o direito constituído pelo título registrado; na especialidade subjetiva, qualificam-se as pessoas que participaram do negócio jurídico (dados pessoais, tais como RG, CPF, profissão, estado civil, etc. – art. 176, III, n. 2, LRP); e, na especialidade objetiva, descreve-se o perímetro e demais características da propriedade imobiliária (art. 176, II, n.3, LRP).

Eduardo Augusto[2] enumera também um quarto elemento, composto pelos itens acessórios do registro: as anotações no protocolo e nos indicadores pessoal e real, certos detalhes na matrícula, a data do assento no registro, a numeração do assento, etc. Cita que apesar de sua natureza acessória, uma falha num determinado item pode gerar sérias conseqüências e prejuízos de grande monta. Um bom exemplo dessa gravidade seria uma data digitada errada, gerando um provimento judicial de ineficácia da alienação, seguido de penhora e arrematação do imóvel em hasta pública.

Entretanto, é importante novamente salientar que o que pode ser objeto de retificação são exatamente esses dados complementares de especialização dos elementos principais, e não os próprios elementos principais.

Assim, pode-se retificar a confrontação de determinado imóvel alienado, mas não o imóvel em si, para dizer que ao invés da venda ter sido do imóvel x na verdade foi y. Bem como não é possível se retificar o adquirente para dizer que não foi A, mas B, e muito menos que a transação não foi uma compra e venda, mas doação.

A doutrina entende que se houve um engano na indicação do bem alienado, não se pode falar em equívoco na especialização, mas sim em vício do consentimento, denominado erro (Código Civil, artigo 138).

Qualquer falha de especialização encontrada na matrícula, na descrição do imóvel, na qualificação das pessoas ou na descrição do direito, deve ser corrigida pelo procedimento de retificação de registro, Mas desde que se comprove que se trata de um erro na especialização.

Se houve falhas na escrituração de qualquer um dos itens acessórios do registro, ou seja, se o erro foi cometido pelo registrador ao fazer o lançamento do ato na matrícula, caberá aqui a retificação de ofício. Não há necessidade de nenhum procedimento formal, embora tudo deva estar documentado.

Retificar é corrigir erros ou sanar omissões. Não se altera o direito, acerta-se apenas a descrição, a especialidade. Mas, convém repetir, não basta saber retificar, temos de impedir que novos erros ocorram. Temos de evitar omissões e zelar pela qualidade do assento registral com informações claras, precisas e concisas que possam colaborar para o aperfeiçoamento do nosso sistema registral imobiliário.

5. Modalidades de retificações

A lei 6.015/73 permite algumas espécies de retificação, que se diferenciam pela forma, conteúdo, competência. É certo que faltou ao legislador uma melhor técnica ao elaborar a lista das diversas possibilidades de retificação, no novel artigo 213, o que trouxe algumas dúvidas. É isso que passaremos a analisar:

Quanto à via escolhida, a retificação administrativa pode ser judicial ou extrajudicial.  Atualmente, a lei 6.015/73 deixou de determinar de plano a competência para a direção do procedimento retificatório, como fazia anteriormente, deixando, em princípio ao teor da vontade do interessado escolher. Mas deve-se ter em conta que, conforme aponta Eduardo Augusto:

“não existe diferença de "poderes" entre juiz e registrador diante de um procedimento de retificação de registro (judicial e extrajudicial), pois ambos devem atuar nos exatos termos da lei, que é igual para todo mundo. (...) Não há hipótese legal de retificação da descrição tabular do imóvel que possa ser feita pelo juiz e não possa ser feita pelo registrador. (...) Além disso, tem o registrador melhores condições do que o magistrado de chegar a uma solução mais correta, pois o assunto é eminentemente técnico e o registrador dispõe de um excelente arquivo para comprovar a realidade jurídica dos fatos.

O registrador somente pode se declarar incompetente em um procedimento retificatório se houver conflito não solucionável pela via da transação, pois, nos casos em que há lide, a competência do Judiciário é absoluta.

A recusa em protocolar um requerimento de retificação de registro imobiliário, induzindo o interessado a buscar a via judicial, configura falta funcional grave e o delito de prevaricação.[2]

5.1 Retificação judicial

 A retificação judicial pode ser facultativa, quando deflagrada a requerimento do interessado, e pode ser postulada a qualquer momento do processamento da retificação de ofício ou da iniciada a requerimento, assim como durante a tramitação da retificação consensual. Portanto, basta o requerimento do interessado.

Será obrigatória nos casos em que ocorrer impugnação fundamentada, que não envolva, entretanto, direito de propriedade, pois neste caso, poderá ocorrer a sobreposição de imóveis, devendo ser resolvida nas vias ordinárias.

O processamento da retificação administrativa judicial também deve ser célere, com o julgamento de plano após a remessa, ou mediante instrução sumária. Com a alteração feita pela lei 10.931/73, há entendimento doutrinário e até algumas decisões no sentido de que o Ministério Público, em que pese o teor do artigo 296 da Lei de Registros Públicos, não mais deve participar dessa ação, salvo quando o seu deslinde envolver direitos difusos, coletivos ou individuais indisponíveis. A Egrégia Corregedoria do Estado de São Paulo, entretanto, entende ser legítima a intervenção do MP, conforme parecer no processo abaixo:

CGJSP – Processo CG 22.103/2005

Legitimidade do MP para intervir em procedimento administrativo de retificação de registro imobiliário quando processado pelo Juiz Corregedor Permanente.

(...) Processada e promovida a retificação diretamente pelo Oficial de Registro de Imóveis, mostra-se desnecessária a intervenção do Juiz Corregedor Permanente e do MP, nos termos do Provimento CG 02/2005.

Solução diversa, entretanto deve ser adotada para a retificação processada no âmbito da Corregedoria Permanente. O art. 213, I, G, da LRP com a redação da lei 10.931/04, estabelece que a retificação do registro ou da averbação em caso de inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, que é a hipótese tratada neste recurso, depende de despacho judicial quando houver necessidade de outras provas que não sejam documentos oficiais.

(...) não é, portanto, a possibilidade de solução de litígio mediante transação e nem tampouco a tutela de interesses privados que legitima, ou não, a intervenção do MP no procedimento judicial de retificação de registro, mas sim a proteção do interesse público que também enseja a necessidade de intervenção judicial para a retificação em casos específicos, como neste em que a pretendida inserção de dados de qualificação pessoal depende da produção de provas não restritas a documentos oficiais.

Mas com a alteração do art. 213 pela Lei 10.931/04, a retificação administrativa judicial deixou de ser a regra, e passou a existir somente em alguns casos:

a) por opção do interessado, que entrará diretamente com o procedimento administrativo judicial (art. 212 parte final);

b) a requerimento da parte prejudicada, mesmo que o procedimento esteja correndo pela via extrajudicial, conforme dispõe o parágrafo único do artigo 212;

c) se houver impugnação de confrontante, e não houver transação amigável entre as partes (§ 6º, art. 213).  Neste caso, a retificação está seguindo o rito extrajudicial, mas houve impugnação de confrontante, e não houve transação amigável, assim, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre direito de propriedade de algumas das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias.

No dizer de Narciso Orlandi, “Se a cada direito corresponde uma ação, o direito do interessado de retificar o registro errado também é amparado pelo sistema jurídico. Não se espera uma ação típica para cada espécie de erro do registro, mas, com certeza, sempre existirá uma ação.”[7] . Para esse jurista, as vias ordinárias correspondem à jurisdição contenciosa, ou seja, a retificação contenciosa do registro é a via ordinária prevista no art.  213. Assim, a espécie adequada de ação vai depender dos motivos de fato do litígio. Se o litígio for sobre a localização correta da divisa pode caber a ação demarcatória, se for por direito de propriedade caberá a reivindicatória, etc.

d) quando a retificação judicial recair sobre o título que deu origem ao registro.

Seria a retificação indireta, pois se retificado o título que deu origem ao registro, por via reflexa o registro será atingido. Se não acarretar prejuízo a terceiros, essa retificação seguirá o rito da retificação administrativa judicial, considerada  jurisdição voluntária; mas se houver controvérsia sobre direito de propriedade, o juiz remeterá as partes para as vias ordinárias.

Também será judicial todos os demais casos de nulidade, em que os vícios de vontade maculam o conteúdo do título causal: erro, dolo, coação, simulação, fraude (art.216). Anulado o título na via judicial, a sua nulidade reflete-se no registro.

5.2 Retificação Administrativa Extrajudicial

É feita diretamente no registro Imobiliário. A discriminação da forma a ser aplicada está ligada não só à potencialidade de dano, mas também à existência de interesse dos envolvidos ou à contenciosidade da situação. Analisando o artigo 213, Eduardo Augusto conclui que existem as seguintes modalidades: (a) de ofício; (b) por simples requerimento; (c) procedimento sumário; e (d) procedimento ordinário.

5.2.1 A retificação extrajudicial de ofício – Está baseada no princípio da autotutela do ato administrativo.  Essa espécie de retificação assemelha-se ao antigo “erro evidente”, e ocorre quando o oficial age de ofício, sem requerimento ou autorização judicial. Pode o registrador retificar um registro de ofício, nos seguintes casos:

I - omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título

Trata-se de omissão ou erro do próprio registrador ao fazer a transposição de qualquer elemento do título para o registro.  

Este pode ser entendido como um dos exemplos do “erro evidente” que é reservado à superação de erros ou omissões de fácil ou direta visualização, imperfeições capazes de ser detectadas prima facie, com uma simples e imediata análise documental. Segundo o doutor Venicio Salles [9], o “erro evidente” sempre foi entendido como uma forma de “erro material”, que permite fácil identificação, mediante análise e consideração “documental”.

Ex: quando no título havia uma informação, como por exemplo, o regime de casamento, que foi omitido por ocasião do registro, ou se constava no título um número de CPF que foi lançado erradamente no registro.

II- indicação ou atualização de confrontação

Quando falta a confrontação ou necessita ser atualizada. Ex: o lote 02 confrontava-se de um lado com o lote 03, que sofreu desmembramento dando origem ao lote 03-A e 03-B. O confrontante do lote 02 passou a ser o lote 03-B. É possível o oficial averbar, na matrícula do lote 02, essa alteração na sua confrontação.

III- alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial

Essa possibilidade, no Estado de São Paulo, já estava expressamente prevista no Código de Normas. Existe um classificador no qual o oficial arquiva todas as leis municipais que alteram nome de ruas ou logradouros públicos, e de oficio, pode fazer as alterações nas matrículas dos imóveis neles situados.  

IV- inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes

Essa inserção é possível mediante a existência de um indicador pessoal completo, onde existam dados em determinada matrícula que não estão mencionados em outra.

Exemplo 1: na matrícula 2.000 o proprietário está qualificado como casado com Y, mas não foi mencionado o regime de casamento. Porém, na matrícula 5.000 esses dados existem, e foram lançados no indicador pessoal. É possível se fazer a inserção desses dados complementando a matrícula 2.000, com base no próprio indicador pessoal da serventia.

Exemplo 2: inserção de oficio do CPF ou de RG não existente no título, quando a pessoa era menor impúbere na época do título ou do registro.

A retificação de ofício, visando retificar dados lançados erradamente na própria serventia por ocasião do registro não gera dificuldade porque o oficial estava acostumado a ela, pois já permitida pela redação anterior do artigo 213. O que tem gerado dificuldades é a decisão pela inserção ou modificação de dados da qualificação pessoal das partes.

Há casos que o registrador deve resolver de ofício e outros que demandam apresentação de documentos e requerimento do interessado, e outros ainda, que apenas um procedimento judicial específico tem o poder de solucionar. Assim, modificação de nome, principalmente quando há dúvida se realmente se trata da mesma pessoa, deve ser feita com documentos oficiais que demonstrem ao registrador o efetivamente alegado, ou então com a intervenção judicial, se demandar outras provas.

Assim, em atenção e respeito ao princípio da instância, a retificação de ofício, a exemplo do que ocorria nos casos tipificados como erro evidente, não pode ser feita quando a retificação se mostrar dependente da produção de outras provas. Pois se limita à superação de imperfeições viabilizadas pela utilização de documentos preexistentes. Portanto, a correção de ofício para não agredir o princípio da instância deve ter o exato sentido de correção de erro material incidindo sobre pontos periféricos da descrição tabular.

Segundo o doutor Venício Salles[9], “neste contexto, e com tal limitação, é de se admitir a retificação de ofício para efeito de ser complementada a informação tabular, a partir de uma certa base documental, como a migração de informações extraídas do título causal, de outros documentos oficiais, ou de dados ou informações tabulares existentes ou anteriormente retificadas.

Compete, entretanto, ao oficial, analisar os elementos que possui e decidir com cautela a retificação de oficio. Deve, principalmente, verificar se a sua atuação poderá ou não gerar dano ou prejuízo a qualquer das partes mencionadas no registro e a terceiros. Sua atuação de ofício só se justifica para aperfeiçoar o sistema e nunca para comprometer a segurança jurídica e gerar futuros conflitos.

5.2.2 Por simples requerimento

Todas as hipóteses de retificação de ofício feitas pelo registrador também poderão ser feitas a requerimento do interessado e, por envolverem a iniciativa do titular do direito real, trarão ainda mais segurança.

Mas não é porque houve requerimento que o exame do pedido será mitigado, pois de qualquer forma compete ao registrador verificar se a inserção ou alteração pretendida não irá prejudicar terceiros. Havendo qualquer dúvida ou indício de potencial prejuízo, a qualificação negativa do pedido é a única saída, continuando a prevalecer os dados que já constam no registro.

5.2.3 Procedimento sumário

Quando se fizer necessária a análise de provas, que devem ser produzidas pelo interessado, utiliza-se o chamado procedimento sumário. Pode ser aplicado em todas as hipóteses anteriormente mencionadas.

Mas as principais hipóteses em que tal procedimento será necessário são as seguintes:

a) retificação que vise à indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;

b) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;

c) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação.

Embora a disposição existente no artigo 213, não seja expressa nesse sentido, todas as retificações acima indicadas devem ser feitas mediante a apresentação de memorial descritivo, levantamento planimétrico e anotação de responsabilidade técnica (ART). Apenas com referência à retificação que vise à indicação de rumos, ângulos ou coordenadas geodésicas, há que se verificar se os dados constantes da matrícula permitem, com a necessária segurança jurídica, concluir que dados a serem inseridos estão corretos e não alteram a descrição do imóvel, pois apenas acrescentam elementos mais esclarecedores. Compete, assim, ao técnico que fez o levantamento testar sobre a veracidade de tal condição, sob as penas da lei. Se houver dúvida quanto a isto, tal retificação deverá seguir o procedimento ordinário (artigo 213, inciso II).

5.2.4 O procedimento ordinário, também chamado de retificação consensual

É utilizado para efetuar qualquer uma das hipóteses legais de retificação previstas na Lei dos Registros Públicos. Sua diferença para o procedimento sumário está na existência de contraditório, pois se torna obrigatória a anuência dos proprietários ou posseiros dos imóveis confrontantes, haja vista o potencial perigo de causar prejuízos a terceiros. Esse procedimento encontra-se inteiramente descrito nos parágrafos do artigo 213.

5.2.5 Apuração de remanescente

Atendendo aos mesmos requisitos e à mesma forma da retificação consensual, através do procedimento ordinário, pode o interessado proceder a “apuração de remanescente”. Cuida-se de procedimento necessário para a exata determinação tabular de imóvel remanescente de matrícula ou transcrição desfalcada por alienações. Nesses casos o ideal seria que a planta indicasse todos os imóveis destacados da área maior, mas sabemos que nem sempre isso é possível posto que alguns imóveis rurais, principalmente oriundos de transcrições, nas quais possuíam descrição precária, passaram por diversos desfalques ou alienações parciais, ou praticamente inviabilizam a recomposição do todo.

Nesse caso, havendo elementos que possibilitem concluir que a planta com o remanescente apresentado é originária daquela área maior, e desde que os demais requisitos do artigo 213 estejam presentes, e não sendo necessária perícia no imóvel, é possível a retificação dentro do procedimento ordinário. Mas, se pelos elementos existentes não for possível se verificar a veracidade dos fatos alegados pelo requerente, a qualificação deverá ser negativa, sendo necessária a retificação judicial na qual deverá ser apresentada provas e perícia técnica.

6. O interesse de agir

A lei fala que, não sendo de ofício, a retificação será feita a requerimento do interessado. Esse dispositivo implica na aplicação do princípio da rogação, que consiste na liberdade de ação do interessado no registro, que não é obrigado a solicitá-lo; tampouco o cartório, salvo raras exceções, tem o direito de promovê-lo por conta própria.

Entende-se como “parte interessada” no pedido, qualquer pessoa que tenha interesse jurídico com o objeto ou o negócio envolvendo o ato a ser retificado, ou seja, qualquer pessoa que figure em um dos pólos da cadeia filiatória existente entre a matrícula (ou transcrição) e o título causal, ou então aquele que comprove legítimo interesse. Em regra, esse interessado é o titular do direito real garantido pelo registro a ser retificado ou algum adquirente.

No caso de retificação da descrição tabular de imóvel em condomínio, todos os proprietários deverão requerer em conjunto. Na falta de um ou mais condôminos, isso pode ser suprido pela notificação (dos cônjuges, inclusive).

Todas as assinaturas apostas no requerimento deverão ser reconhecidas por tabelião, e o requerimento deverá trazer a declaração de que eles se responsabilizam pelas informações apresentadas, sob as penas da lei.

No Estado de São Paulo, por expressa previsão no item 124.2 e seguintes do capítulo XX do Código de Normas, o protocolo do requerimento de retificação de registro formulado com fundamento no artigo 213, inciso II, da lei 6.015/73 não gera prioridade nem impede a qualificação e o registro, ou averbação, dos demais títulos não excludentes ou contraditórios, nos casos em que da precedência destes últimos decorra prioridade de direitos para o apresentante. Caso o registrador expeça certidão da matrícula retificanda, deverá constar na certidão a existência do requerimento de retificação, até que efetuada a averbação ou negada a pretensão pelo oficial registrador.

Se o imóvel for alienado para quem não formulou, não manifestou sua ciência ou não foi notificado do requerimento de retificação, deverá o adquirente ser notificado do procedimento em curso para que se manifeste em quinze dias.

Os titulares do domínio do imóvel objeto do registro retificando serão notificados para se manifestar em quinze dias quando não tiverem requerido ou manifestado, voluntariamente, sua anuência com a retificação (item 124.8 do Código de Normas de SP).

7. Retificação dos dados registrais

7.1 Retificação na matrícula

Alguns doutrinadores definem a matrícula como sendo a cédula de identidade do imóvel, para outros é o seu retrato. Certo é que pelo sistema do fólio real adotado no Brasil pela lei 6.015/73, consubstanciado no principio da unitariedade da matrícula, cada imóvel possui a sua matrícula, e cada matrícula deve se referir a um único imóvel, sendo que a mesma deve ser aberta por ocasião do primeiro registro a ser efetivado após a edição da referida lei.

Os dados que devem constar na matrícula estão indicados no artigo item II do artigo 176 da LRP, sendo eles:

1. o número de ordem, que seguirá ao infinito;

2. a data;

3. a identificação do imóvel, que será feita com indicação:

a) se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área;

b) - se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver.

4. o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como:

a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no     Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou à falta deste, sua filiação;

b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;

5. o número do registro anterior;

O elemento principal da matrícula é a propriedade imobiliária, ou o imóvel nela indicado. Esse elemento é imutável. Portanto, o que pode ser objeto de retificação, são os demais elementos que compõe a especialização do imóvel e não o próprio imóvel.

Assim, alguns desses elementos acessórios poderão tanto ser retificados de oficio, (se proveniente de erro ou omissão de lançamento do próprio registrador) bem como a requerimento, como por exemplo:

- o número da matrícula se for verificado que houve repetição de numeração

- a data, se houve erro na sua indicação

- os proprietários, quando, por exemplo, eram dois e só foi lançado um na abertura;

Tratando-se de retificação da propriedade imobiliária, no caso de mera inserção, sem alteração das medidas existentes, os documentos que irão instruir a postulação não precisarão fazer incursões sobre os imóveis confrontantes, de forma que a planta pode se limitar à descrição do imóvel retificando, indicando apenas sua localização e confrontações, respeitando as exigências do artigo 225, da Lei de Registros Públicos.

Entretanto, se retificação tiver por finalidade a inserção ou alteração de medida perimetral, resultando ou não alteração de área, deverá obedecer a normatização do artigo 213, II, com apresentação de planta e memorial descritivo assinado por todos os confrontantes do imóvel, bem como deverá ser apresentada a ART – Atestado de Responsabilidade Técnica.

Nos termos do parágrafo dez, deve ser entendido como confrontante, além dos proprietários, também os “ocupantes”. Assim, para se cumprir os desígnios legais, devem concordar com o pedido de retificação, além dos proprietários, também os ocupantes diretos, desde que não estejam na posse por mera detenção, ou escudados em autorização, permissão ou em razão de contrato firmado como o titular do domínio. Nesses casos a anuência é dispensável.

É de se ter sempre presente que a retificação afeta o direito de propriedade de forma que apenas os atores envolvidos com esse direito é que devem ser chamados ou consultados.

Outra observação a ser feita é que não existe limite máximo de diferença de área entre a descrição tabular existente e aquela encontrada pelo levantamento atual do imóvel para decidir pelo deferimento ou não da retificação; o que existe é a obrigatoriedade de a divergência não representar acréscimo ou diminuição, mas tão-somente erro do registro. Evidentemente, quanto maior a divergência, maior a necessidade de comprovação de ser erro do registro e não inclusão indevida de área na retificação. Assim, as provas apresentadas devem ser muito robustas para permitir a retificação. Portanto, em que pese alguns doutrinadores utilizarem o critério de 1/20 ou 5%, prevista para as vendas ad corpus no artigo 500 do CC, esse limite não foi previsto na lei 6015/73. Portanto, agindo o registrador com cautela, e havendo prova de que trata-se do mesmo imóvel, é possível a retificação.

STJ –  REsp 120196/MG – RECURSO ESPECIAL 1997/0011482-1

Registro de imóveis. Retificação. Área maior. No procedimento de retificação, previsto nos artigos 213 e 214 da Lei de Registros Públicos, não importa a extensão da área a ser retificada, desde que os demais requisitos estejam preenchidos. Inexistente a impugnação válida, não há lide e, por conseguinte, desnecessária a remessa às vias ordinárias, sendo o procedimento administrativo o previsto para a análise de retificações de registro, de acordo com o que dispõe o artigo 213, § 4º da LRP.

Insta salientar que a retificação de registro que resulte em retificação de área  não é o modo  adequado como forma de aquisição de domínio, e nem  é uma espécie simplificada de usucapião. Qualquer modificação da área do imóvel só pode ser objeto de averbação na forma do art. 213 da Lei nº 6.015/73 se resultar de medição intramuros, isto é, dentro das divisas descritas no título. Nenhuma área externa ao título pode ser acrescentada, porque o processo destina-se, exclusivamente, a adequar o registro à realidade.

Se a retificação é intramuros, isto é, estando a diferença dentro das divisas dos autores, outra não poderia ser a sentença recorrida” (de deferimento de retificação)  (RT 540/69).

A aluvião é forma de acessão, que, por sua vez, é forma ordinária de aquisição da propriedade (art. 1250 do Código Civil). É o acréscimo que se forma nos terrenos marginais a águas correntes, aumentando-os. Pela própria definição da aluvião vê-se que ela não decorre de desencontro entre o registro e a realidade. Ela implica modificação da descrição e da área do imóvel, mas por acréscimo que o direito reconhece. A redescrição depende de prévia declaração judicial da aquisição do domínio do imóvel agregado à área titulada. Igual tratamento merece a avulsão, em que a acessão ocorre de uma só vez, abruptamente, enquanto que na aluvião ela é paulatina, imperceptível. E é bom esclarecer que o trabalho do homem não resulta em aluvião ou avulsão. Vejamos algumas decisões a respeito:

Da mesma forma, a aquisição de domínio sobre álveo abandonado não pode merecer apreciação e deslinde no âmbito restrito da mera retificação de registro imobiliário. O pleito (...) envolve operação ‘extra muros’ e não ‘intra muros’ (JTJ 157/171).

Também quem adquire a propriedade pela conjugação da posse aos outros requisitos da lei civil, deve buscar a declaração na via contenciosa da ação de usucapião. Não pode o simples pedido de retificação, por linhas transversas, transformar-se em forma aquisitiva da propriedade (RDI 14/112).

O processo não pode ser utilizado como tentativa de aquisição de domínio sobre área de simples posse (RDI 15/105).

Não se pode simplificar o procedimento de usucapião, transformar simplesmente em fixação de divisas, fazer uma divisão da propriedade, sem os cuidados maiores da própria ação de usucapião (RJTJRGS 93/391).

É absolutamente incorreto e indefensável o entendimento adotado em outros julgados, entendimento que só pode ter amparo em um direito não legislado. São os que admitem que a ‘retificação de área’ pode substituir a ação de usucapião, porque esta ‘em determinadas circunstâncias, torna-se processo moroso, complicado, caro’” (RJTJRGS 96/398, 108/445, 116/370).

EMENTA - REGISTRO DE IMÓVEIS. RETIFICAÇÃO. Impugnação fundamentada e consistente impede proceda-se à retificação pretendida. Descabimento de discutir-se a questão dominial, nesta sede, tendo-se cognição sumária. Procedimento de jurisdição voluntária que inadmite dilação probatória. Processo extinto. Precedentes. Parecer do MP. Apelo IMPROVIDO. (TJRS – Aci nº 70020430567 – Canoas – 19ª Câm. Cível – Rel. Des. Mário José Gomes Pereira – DJ. 01.10.2007).

(...) Não há que se confundir a hipótese de retificação de registro imobiliário, cabível quando houver disparidade entre a realidade fática apresentada em cotejo com o assento constante do Rol Imobiliário. Já a pretensão de adição de terras pressupõe declaração acerca do domínio, que pode ser veiculada através de ação de usucapião, demanda de procedimento edital misto em que necessária a configuração de diversos dispositivos, a ensejar ampla cognição judicial. Por conseguinte, vislumbra-se no caso sub judice  ausência de interesse de agir, revelado pelo manejo de via inadequada a tutelar o bem da vida postulado pelos Recorrentes.

Por corolário, é de se enfrentar antes, e na via própria, em respeito ao devido processo legal, a questão dominial, para, então, conhecer-se sobre a sobra de terra. Portanto, o pleito em questão não pode vicejar.

A Jurisprudência deste Tribunal é pacífica, no que tange ao tema em exame.

Assim este órgão fracionário, em caso congênere:

“AÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. IMPUGNAÇÃO FUNDAMENTADA. AÇÃO PRÓPRIA. A IMPUGNAÇÃO FUNDAMENTADA E CALCADA NA PROPRIEDADE, POR PARTE DE LINDEIROS DE ÁREA PRETENDIDA RETIFICAR O SEU REGISTRO, IMPEDE SEJA PROCEDIDA À RETIFICAÇÃO. AS PARTES DEVERÃO AVIAR AS AÇÕES QUE ENTENDEM CABÍVEIS. APELO PROVIDO, AÇÃO EXTINTA” (AC 70013431333, REL. DES. GUINTHER SPODE, J. 14/03/2006)

Com a Corte, ainda, e para ilustrar:

“REGISTRO PÚBLICO. RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. IMPUGNAÇÃO. EXTINÇÃO DO FEITO. A ação de retificação de registro imobiliário não é o meio adequado para promover discussão relativa à propriedade ou posse da área de imóvel.  Inadequação de via. Extinção do processo sem julgamento do mérito. Inteligência do art. 213 da Lei n. 6015/73, alterada pela Lei n. 10.931/2004. Apelação desprovida.” (AC 70011386745, Décima Sétima Câmara Cível, rel. Des.: Jorge Luís Dall’Agnol, j.  02/08/2005) (grifamos)

Destarte, imodificável a douta sentença. Nega-se provimento ao apelo, por tais razões.

STJ – RECURSO ESPECIAL Nº 590.981 – MG (2003⁄0166588-3) – 3ª Turma
EMENTA - Processual civil. Recurso especial. Retificação de registro imobiliário. Acréscimo de área. Possibilidade. Ausência de impugnação dos interessados. Extensão da área não definida.

- Com a retificação de registro de imóvel adquirido por venda ad corpus, é possível o acréscimo de área, desde que não haja impugnação dos demais interessados. Precedentes.

- Conduto, é inadequada a utilização da retificação de registro quando o título aquisitivo indica a exata extensão do imóvel, informando área compatível com a constante no registro imobiliário, pois, nesta hipótese, a retificação implicaria em aquisição de propriedade, não sendo este seu objetivo. Recurso especial não conhecido.

Há ainda, outra situação com referência à retificação da matrícula, que merece destaque e que já foi objeto de menção no item 4 deste trabalho. Ocorre quando alguém comprou (pensou comprar) um determinado lote e, por engano, o contrato fez referência a um lote de outra quadra. Nesse caso, conforme já dito, não se considera que ocorreu um equívoco na especialização do bem, mas sim um vício do consentimento, denominado como erro pelo artigo 138 do Código Civil.

Mesmo que a real vontade das partes fosse a concretização da alienação do outro lote, ela foi superada pela falha no título, falha essa que contamina o próprio consentimento, uma vez que a alienação e a oneração de bem imóvel possui forma solene prevista em lei para a manifestação da vontade, tendo pouco valor, ou até nenhum, o que foi decidido extracártula.

Eduardo Augusto[2] enumera três soluções para esse caso:

1. se o título ainda não foi registrado, há como retificá-lo (escritura de rerratificação) para que seu ingresso no registro imobiliário gere os direitos coincidentes com a real intenção das partes;

 2. caso o título já tenha sido registrado, podem as partes optar pela produção de dois novos títulos: o distrato e uma nova alienação (esses novos títulos terão intuito meramente retificatório, mas não estarão livres das conseqüências tributárias incidentes sobre cada novo negócio jurídico); ou

3. a busca de um provimento judicial reconhecendo o defeito do negócio jurídico, que anulará o título e, conseqüentemente, os efeitos do registro, sobrando às partes a opção de gerar um novo título (judicial ou não) quanto à correta alienação que pretendiam efetuar.

O nobre colega cita ainda que:

Apesar de existirem decisões favoráveis a respeito, a simples retificação de um título já registrado não pode gerar a retificação do registro, pois o vício do consentimento, para gerar a anulação do título, deve ser reconhecido judicialmente e não pela simples vontade das partes. Sem a homologação judicial, todas essas “correções” criam novos fatos geradores de impostos, taxas e emolumentos, não podendo o registrador superar tais questões por absoluta incompetência funcional nessa seara.’

O que se retifica é o erro de especialidade, da descrição, da qualificação, e não o erro quanto ao objeto (quis o lote 23 da quadra A, mas adquiriu o 23 da quadra B), quanto à pessoa (quis vender para Fioranelli, mas outorgou uma escritura em favor de Jacomino) ou do direito (queria doar o imóvel, mas formalizou uma compra e venda).

7.2 Retificação de registro

O artigo 176 da lei 6.015/73 dispõe que são requisitos do registro no Livro nº 2:

1. a data;

2. o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem como:

a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação;

b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;

3. o título da transmissão ou do ônus;

4. a forma do título, sua procedência e caracterização;

5. o valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo desta, condições e mais especificações, inclusive os juros, se houver.

Da mesma forma como já dito anteriormente, somente poderão ser retificados os dados ou elementos da especialização das partes, e não as próprias partes, bem como o direito transmitido.

Assim, não é possível se retificar o adquirente para dizer que não foi A, mas B, e muito menos que a transação não foi uma compra e venda, mas doação. ;

A retificação, portanto, não pode atingir os elementos essenciais do negócio jurídico publicizado, sendo estes: as partes (elemento subjetivo), a coisa (elemento objetivo) bem como o próprio direito transmitido (elemento causal).

Será possível retificar o registro tanto para retificar o direito, como no exemplo em que se registrou doação e se esqueceu de lançar o usufruto; como inserir ou alterar dados das partes, (da qualificação), como por exemplo, o regime de casamento, ou retificar o RG ou CPF.

O registro também poderá ser retificado para alterar elementos acessórios como o livro e folhas, da escritura que o originou, o tabelião que a lavrou, e a forma de pagamento, etc.

Da mesma forma poderão ser retificados de oficio os registros efetuados no Livro 3, se houve omissão ou erro cometido na transposição do título, ou ainda alguma outra alteração que esteja prevista no artigo 213.

7.2.1 Retificação de transcrições e inscrições e suas averbações

Todas as serventias que se encontravam em funcionamento anteriormente à lei 6.015/73 possuem livros de transcrições (Livro 3) de inscrições  de hipoteca (Livro 2) inscrições de registros diversos ( Livro 4), inscrições de loteamentos pelo decreto-lei 58/37  e suas averbações (Livro 8), além dos livros de cédulas rurais e industriais (Livro 9 e 10).

O artigo 168 da lei 6.015/73 dispõe que na designação genérica de registro, estão incluídos os atos de transcrição e de inscrição descritos na lei civil. Portanto, a retificação de registro prevista no artigo 213 também é passível de ser feita nesses livros, e na mesma forma prevista para retificação de registro e averbação.

7.3 Retificação de averbação

 As averbações são atos acessórios, que em princípio não alteram o registro. Entretanto, a legislação tem introduzido diversos atos para serem efetuados no registro de imóveis, que por sua natureza e conseqüência deveriam ser registrados, mas foi determinada pela lei a sua averbação.

Assim, são averbados contratos de promessas de compra e venda de loteamentos inscritos pelo decreto-lei 58/37 que dão direito à adjudicação compulsória; cisão, fusão e incorporação  de empresas, e recentemente a penhora, além de outros atos também muito importantes como as clausulas restritivas, alteração de nome pelo casamento ou separação, etc.

A retificação desses atos é possível, desde que feita com a mesma cautela e critério usado para as retificações de matrícula e de registro e atingindo aqueles itens permitidos na lei. Portanto, caso tenha havido algum erro ou omissão na averbação, esta deverá ser retificada.

Há uma certa discussão a respeito da possibilidade de retificação administrativa extrajudicial de hipóteses não expressamente previstas na lei. Estas, entretanto, caso apresentadas ao registrador, deverão ser objeto de análise cautelosa para verificar a possibilidade de serem feitas.

Parte da doutrina e de registradores entendem que o espírito da lei, a finalidade do registro e a busca da verdade real devem prevalecer na qualificação positiva de um pedido de retificação que não esteja expressamente previsto na lei, desde que o registrador, com seu prudente critério, vislumbre a necessidade e possibilidade de fazê-lo.

A regra da retificação de averbação segue os mesmos ritos da retificação de registro, inclusive, caso o registrador entenda necessário, através de procedimento ordinário, com bilateralidade.

7.4 Retificação de certidão

Necessário mencionar que é também possível a retificação de uma certidão expedida. Suponha-se  que o registrador tenha expedido uma certidão para instruir determinado processo, e após a sua expedição tenha percebido algum erro ou omissão cometida. É possível que ele, de ofício, ou a requerimento do interessado, expeça nova certidão, e envie para o juiz do processo, expressamente retificando a anteriormente expedida.

7.5 Competência para o ato

As retificações são formalizadas  no registro imobiliário através de ato de averbação, que deve ser feito na matrícula do imóvel. Se o imóvel não estiver matriculado, a averbação poderá ser feita às margens da transcrição ou inscrição feita no sistema anterior.

Se o imóvel embora matriculado ou registrado em uma circunscrição já passou (por desmembramento de circunscrição) a situar-se em outra circunscrição a averbação deverá ser feita ainda pelo oficial anterior, por expressa previsão no artigo 169, I, da lei 6.015/73.

8. Conclusão

Amparada pelo Código Civil, a lei 6.015/73 previa a retificação de registro nos artigos 212 e 213, que foram alterados pela lei 10.931, de 02/08/04. Antes da alteração, as retificações eram feitas basicamente através de procedimento administrativo, mas que demandavam despacho judicial. O registrador atuava somente nos casos de erro evidente, quando podia, de oficio, retificar o registro.

A alteração sofrida pela legislação, entretanto, inverteu o procedimento, fazendo-o essencialmente extrajudicial, pois trouxe a retificação para dentro do registro de imóveis, competindo ao registrador atuar como diretor do procedimento. Com isso, a retificação de dados registrais (matrícula, registro e averbação) deixou de ser um enorme transtorno e passou a estar subordinada a regras muito mais céleres e simples.

Porém, a retificação extrajudicial deve preservar os princípios da autenticidade e  segurança jurídica.  Deve garantir os efeitos individuais e sociais da propriedade privada, tendo em vista que o objetivo primário do registro imobiliário é a tutela, a garantia e a viabilização do direito fundamental de propriedade.

Para isso, uma boa qualificação pode evitar a retificação do registro, em que pese a causa de um assento errado poder estar na incorreção do próprio título, em desconformidade com a verdade real.

Mas a alteração trazida pela lei 10.931/04 espelha o aumento da confiança social no trabalho do registrador imobiliário, uma vez que transferiu a ele mais poderes, responsabilidades e deveres. Se isso aconteceu é porque cresceu a confiança da sociedade no trabalho sério realizado pelos oficiais de registro.

Apesar de a lei ter facilitado a retificação, “o procedimento atual ficou ainda mais seguro, uma vez que sua competência passou para o Oficial de Registro, profissional do direito que conhece a fundo a situação real de sua circunscrição e, pela proximidade com os envolvidos, tem melhores condições para analisar cada caso e decidir com maior convicção sobre a juridicidade ou não do pedido.”[5]

A retificação extrajudicial, no dizer de Eduardo Augusto, “é a grande oportunidade de o registrador comprovar à comunidade seu real valor, pois terá condições de solucionar problemas que atravancavam os negócios envolvendo imóveis, cumprindo a função social do registro, que é a garantia da segurança jurídica dos direitos reais imobiliários.”[5]

Tem razão o nobre colega. É a grande oportunidade dos registradores demonstrarem que estão preparados para essa e outras responsabilidades maiores, que, dependendo do sucesso desse procedimento, poderão advir. Recentemente, no final de 2007, em Congresso da Serjus/Arpen em Belo Horizonte, os representantes do Governo Federal (Ministério da Cidade) e do CNJ – Conselho Nacional da Justiça, disseram que governo e judiciário esperam muito de notários e registradores e que após transferirem as retificações para o Registro de Imóveis e os inventários, separações e divórcios para os notários, ainda estão planejando transferir outras responsabilidades para esta categoria. E nos perguntaram: vocês estão preparados para receber maiores responsabilidades? Repetiram várias vezes: vocês estão preparados? E aí? Que resposta daremos a eles? Estamos preparados ou estamos nos preparando para mais responsabilidades?

Referências

[1] TABOSA DE ALMEIDA. Das inexatidões registrais e sua retificação. Tema apresentado ao V Congreso Internacional de Derecho Registral, realizado em Roma, de 8 a 12.11.82. RDI Revista de Direito Imobiliário n. 11, jan-jun de 1983.  Disponível em http://www.irib.org.br/rdi/rdi11-043.asp

[2] ^1-2-3-4 AUGUSTO. Eduardo Agostinho Arruda. A qualificação registral na retificação de registro e no georreferenciamento. Palestra proferida no XXXIV Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, no dia 28 de setembro, no hotel Majestic Palace, em Florianópolis, SC.  Boletim Eletrônico do IRIB n. 3205, 28/11/2007. Disponível em http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel3205.asp  

[3] DIP. Ricardo Henry Marques. Inexatidões, Retificações e Cancelamento de Registro.  Tema apresentado no Seminário Internacional de Registro Imobiliário do Brasil, em 29/02/2000. RDI- Revista de Direito Imobiliário n. 48, jan-jun de 2000. Disponível em http://www.irib.org.br/rdi/rdi48_059.asp  

[4] ORLANDI NETO. Narciso. Retificação do Registro de Imóveis. São Paulo: Editora Oliveira Mendes, 1997, p. 77.

[5] ^1-2 AUGUSTO. Eduardo Agostinho Arruda. A Lei nº 10.931/2004 – um novo tempo para o registro de imóveis in Boletim Eletrônico do IRIB n. 1810, 17/06/2005, disponível em http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel1810.asp

[6] CARVALHO. Afrânio. Retificação do registro. BDI – Boletim de Direito Imobiliário n. 13, 1984, pp. 93-96

[7] obra citada, p. 98

[8] DIP. Ricardo Henry Marques. Breves considerações sobre alguns temas relativos à “retificação de área”. RDI – Revista de Direito Imobiliário n. 37, jan-abril de 1996. Disponível em http://www.irib.org.br/rdi/rdi37-058.asp

[9] ¹ SALLES. Venicio Antonio de Paula. Lei N^o 10.931, de 02 de agosto de 2004 – em discussão – Retificação de registro.  Audiência Pública VII – Disponível em http://www.irib.org.br/notas_noti/indiceaudienciaVII.asp

* Maria do Carmo de Rezende Campos Couto é registradora em Assis, SP, e diretora de assuntos legislativos do Irib.