É vedado o registro de condomínio fechado de lotes,sem edificação, que não preserva espaços públicos

Para a instituição de condomínio residencial de terrenos urbanos, sem edificação, é necessário respeitar as exigências mantidas na legislação ambiental e federal sobre o parcelamento do solo, especialmente àquelas decorrentes da preservação do meio ambiente e dos espaços físicos públicos. Essa é a resposta da 20ª Câmara Cível do TJRS em consulta formulada pelo Registro de Imóveis da 3ª Zona de Porto Alegre em nome de DHZ Construções Ltda.

Segundo o Colegiado, nada impede os chamados loteamentos fechados em consonância com as normas estabelecidas pelas Leis nº 4.591/64 e Lei 6.766/79 (confira abaixo). Havendo aprovação do loteamento pelo Município, cada lote é contemplado com identidade registrária (matrícula), independentemente da edificação, que poderá não acontecer. Depois, mediante comprometimento tácito ou expresso, o Município permite o fechamento físico do loteamento, em troca de serviços de manutenção e conservação de logradouros e das áreas verdes, de limpeza dos lotes e controle de seu uso, da coleta domiciliar de lixo, etc...

Consulta

O questionamento da empresa versava sobre a possibilidade de registro da incorporação de condomínio horizontal de lotes, sem edificação, com privatização dos espaços públicos. A Justiça de 1º Grau respondeu negativamente e a empresa apelou. Sustentou que a legislação prevê a possibilidade de instituição e registro de empreendimentos de condomínios de terreno sem edificação, segundo o art. 1º da Lei nº 4.591/64, combinada com o art. 3º do Decreto-Lei nº 271/67.

A apelante referiu, ainda, que o Registro de Imóveis da 6ª Zona vem aprovando empreendimentos similares. Como exemplo citou o loteamento fechado Novo Sarandi, conhecido como “Ecoville”.

Decisão

O relator do recurso, Desembargador José Aquino Flôres de Camargo, reiterou não ser possível a instituição de condomínio horizontal de lotes como pretendido por DHZ, com privatização dos espaços públicos. Conforme o magistrado, a questão diz com a segurança jurídica da população em geral, que poderá se ver envolvida em negócios que, mais tarde, podem ficar na clandestinidade, sem a devida regularização dominial. “É o que resultaria da aplicação da doutrina defendida pela apelante.”

Regulação de loteamentos fechados

Ressaltou que o Decreto-Lei nº 271/67 é inaplicável à hipótese do chamado condomínio horizontal de lotes. Lembrou que o Órgão Especial do TJ decidiu pela possibilidade de instituição do chamado “loteamento fechado”, produto híbrido resultante do “cruzamento” do condomínio edilício (horizontal) do art. 8º da Lei nº 4.591/64, com o parcelamento regulado pela Lei nº 6.766/79. “Ali, a douta maioria, de forma expressa, deixou claro que a alienação dos lotes não fica atrelada à obrigação de construir, por não estar presente a figura da incorporação imobiliária, própria da Lei nº 4.591/64”.

Distorção do loteamento fechado

“Nada obsta a existência dos chamados ‘loteamentos fechados’, porém essa não é a situação dos autos. Que, em verdade, exibe uma distorção dessa figura.” Na realidade, asseverou o magistrado, “pretende instituir o condomínio, sem sujeitar-se às restrições da lei de parcelamento, Lei nº 6.766/79.”

Afirmou que legislação local não poderia dispor de modo diferente, estabelecendo a privatização dos espaços públicos, aplicando-se a doutrina defendida pelo apelante. O Decreto-Lei nº 271/67 não é aplicável à hipótese do chamado condomínio horizontal de lotes por ser anterior à Lei nº 6.766/79, que dispõe sobre destinação de área para espaços públicos.

Votaram de acordo com o relator, no dia 21/11, os Desembargadores Rubem Duarte e Glênio José Wasserstein Hekman.

Proc. 70020348199 (Lizete Flores)

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