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A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por maioria,
manteve decisão que determinou a reserva de parte do produto da
arrematação para a quitação do débito condominial existente sobre o
imóvel alienado. A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que o
crédito oriundo de despesas condominiais em atraso tem preferência em
relação ao crédito hipotecário no produto de eventual arrematação e que
a questão já foi pacificada na Turma.
No caso, trata-se de ação de execução proposta pela Fundação dos
Economiários Federais (Funcef) contra Rosane Maciel, em decorrência de
inadimplemento de mútuo feneratício (que ou o que se refere a juros e a
usura) com pacto de hipoteca para aquisição de imóvel residencial.
O imóvel hipotecado foi levado á praça pública (leiloado) e, após a
expedição da carta de arrematação, o arrematante ingressou nos autos
pedindo a reserva de parte do produto da arrematação para quitação de
débitos condominiais e tributários existentes sobre o imóvel, o que foi
deferido pelo juiz.
Contra essa decisão, a Funcef interpôs agravo de instrumento no Tribunal
de Justiça do Rio de Janeiro, que o negou ao entendimento de que o
credor hipotecário que executa o contrato de hipoteca deve responder
pelos débitos do imóvel, se de outra forma não se previu no edital de
praceamento (leilão).
"O exame do edital do praceamento do imóvel revela que dele não constou
ser obrigação do arrematante o pagamento das cotas condominiais e, não
sendo sua a dívida, cabe se aplicar a regra contida no parágrafo único
do artigo 4º da Lei nº 4591/64", decidiu.
Inconformada, a Funcef recorreu alegando, em síntese, violação dos
artigos 1137 do Código Civil/1916, 4º da Lei 4.591/64, 140 do Código
Tributário Nacional e 4º da Lei de Introdução do Código Civil, pois o
acórdão recorrido manteve a decisão que determinou a reserva de parte do
produto da arrematação para a quitação do débito condominial existente
sobre o imóvel alienado. Afirmou, também, "não ser possível conceder-se
ao condomínio privilégio superior ao do credor hipotecário no
recebimento do que lhe é devido".
Para a relatora, tanto a responsabilidade pelo pagamento dos débitos
tributários como pelas despesas condominiais referentes ao imóvel
arrematado não é do arrematante, pois eles são pagos por sub-rogação com
o produto da arrematação.
"Tanto deve ser assim, que eventual omissão do edital a respeito de
existência de ônus sobre o bem a ser arrematado pode acarretar a
nulidade da arrematação, a ser argüida pelo arrematante, nos termos do
inciso I, do parágrafo único do artigo 694 do CPC", disse a ministra
Nancy Andrighi.
A ministra ressaltou, também, que, aplicando-se o artigo 244 do CPC à
arrematação, é preferível que, ao invés de anulá-la pela existência de
ônus não mencionados no edital, que se preserve o ato e reserve-se parte
do produto da arrematação para quitação de tais débitos, especialmente
quando eles gozam de preferência para pagamento, como ocorre no caso. |
