O Protocolo no Registro Imobiliário e sua relação com os princípios da Prioridade e Publicidade Registral
Laerte Tadeu Galvão Medeiros *
Trabalho apresentado como requisito à aprovação no Curso de Extensão em
Direito Notarial e Registral da Escola Superior de Magistratura do Rio
Grande do Sul. Porto Alegre - Dezembro de 2007.
RESUMO
O objetivo deste trabalho é definir a importância do livro protocolo no
registro imobiliário e sua relação com os princípios registrais da
Publicidade e da Prioridade. A partir deste estudo, verificou-se o íntimo
relacionamento entre estes dois princípios e sua aplicabilidade prática com
o uso do Livro Protocolo, gerador da segurança pública registral.
PALAVRAS-CHAVE: Registro Imobiliário – Prioridade - Publicidade e Protocolo.
ABSTRACT
The objective of this work is to define the importance of the book of
protocol in the real state register and its relation to the registry
principles of Publicity and Priority. From this study, the intimate
relationship between the two of this principles and its practical
applicability with the use of the book of Protocol, generator of registry
public insurance, was verified.
KEYWORDS: Real State Register – Priority - Publicity and Protocol.
SUMÁRIO
CAPÍTULO I
1.1 CONSIDERAÇÕES INICIAIS
1.2 PRINCÍPIOS REGISTRAIS
CAPÍTULO II
2.1 CONSIDERAÇÕES INICIAIS
2.2 PRINCÍPIO DA PRIORIDADE
2.3 PRINCÍPIO DA PUBLICIDADE
CAPÍTULO III
3.1 CONCLUSÃO
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
ANEXO A - EMENTAS
CAPÍTULO I
1.1 CONSIDERAÇÕES INICIAIS
O presente estudo tem por finalidade e limite abordar os princípios da
Prioridade e Publicidade Registral no Sistema de Registro de Imóveis.
O Capítulo I contempla as considerações iniciais, juntamente com uma breve
introdução ao tema objeto deste estudo. No Capítulo II apresentam-se os
Princípios da Prioridade e da Publicidade; e, no Capítulo III tem-se a
conclusão deste trabalho.
1.2 PRINCÍPIOS REGISTRAIS
Na maioria das vezes, o Registro de Imóveis se apresenta no universo
jurídico brasileiro com uma estrutura de inatacável lógica interna,
conduzida pelos chamados “princípios registrais”, os quais, não obstante
tenham como gênese os “princípios gerais do direito”, se distinguem da
generalidade desses, em virtude da sua aplicabilidade in loco, como resposta
direta da legislação, ou levada por esta à solução de problemas práticos.
Define-se princípios registrais como sendo o conjunto de regras, critérios e
idéias que servem de alicerce ao Sistema de Registro Imobiliário de um país,
tecnicamente desenvolvidos a partir de sua estrutura jurídica, para
consecução das finalidades do órgão registral.
Segundo Garcia (2008), é no Livro Protocolo do Registro Imobiliário, local
onde os atos registrados terão seu nascedouro e refletirão a existência dos
títulos imobiliários em estreita consonância com os princípios da prioridade
e publicidade registral.
Os princípios registrários têm a finalidade de direcionar e normatizar os
atos praticados no Serviço Registral Imobiliário, em razão, principalmente,
da sua formalidade escritural. Essa formalidade coaduna-se aos princípios da
fidelidade, transparência e conservação dos dados escriturados, com a
finalidade de proporcionar a publicidade dos atos registrários.
Segundo José Maria Chico Y Ortiz (1994, p. 50), na obra “Seguridad jurídica
y revision crítica de los princípios hipotecário”, falando sobre a
relevância dos princípios registrários, diz “(...) como a de informar,
proporcionar o sentido às normas legais e agir como fonte do direito, quando
ocorre lacuna no texto legal (MADRID, Marcial Pons, 1994, p.50).”
Vários doutrinadores pátrios e estrangeiros definem os referidos princípios,
já consagrados no mundo jurídico. Sem querer menosprezá-los, vamos usar
aqueles definidos pelos representantes dos países, a saber: Brasil,
Colômbia, Cuba, Chile, El Salvador, Espanha, Guatemala, Honduras, México,
Nicarágua, Paraguai, Peru, Porto Rico, República Dominicana, Uruguai e
Organização dos Estados Americanos, todos participantes do encontro que
ocorreu no dia 21 de fevereiro de 2003, na cidade de La Antigua. Tal
declaração, formulada por especialistas em Sistemas Registrais, teve como
objetivo destacar a função econômica para qual estão direcionados os
sistemas registrais, melhor definida na própria Declaração, a saber:
“Esta Declaração pretende pôr em evidencia a função econômica para qual os
sistemas registrais estão vocacionados – favorecer o crescimento econômico,
o bem estar público e a paz social, através da proteção jurídica dos
direitos de propriedade e, especialmente, das transações com os mesmos – bem
como os princípios organizativos e gestores aos quais idealmente devem
acomodar-se para cumprir a referida função com o mais alto grau possível de
eficiência e também de eficácia. Com isso pretende oferecer-se um modelo que
sirva de referência às autoridades dos diversos países – quando se trata de
instrumentar as suas respectivas políticas legislativas sobre uma matéria
que tanta transcendência tem para o bem estar público.”
A título de conhecimento e para uma melhor compreensão da fé pública
registral, a Declaração de La Antigua (2003), diz:
“Os sistemas registrais de direito, ou de fé pública, caracterizam-se
porque, em conjunto com outros, produzem um efeito fundamental denominado fé
pública registral. Esse efeito consiste em quem adquira mediante contra
prestação, confiante naquilo que o registro publica, é mantido na sua
aquisição, muito embora depois se anule ou resolva o direito do alienante,
se a causa da anulação ou resolução de seu direito não constava do registro
e era ignorada pelo adquirente. O registro desempenha assim, em relação ao
comprador uma dupla função: de publicidade e de garantia do publicado.”
A seguir, são elencados os princípios registrais, de acordo com a Declaração
de La Antigua, são estes:
a) Da responsabilidade
b) Da Qualificação Registral
c) Da Autonomia Financeira
d) Da Prioridade
e) Da Rogação
f) Da Especialidade
g) De Trato Sucessivo
h) Da Publicidade
CAPÍTULO II
2.1 CONSIDERAÇÕES INICIAIS
Os princípios que regem o sistema registral têm como finalidade principal
aferir ao cidadão absoluta segurança dos atos registrários, não podendo ser
desprezados, sob pena de se ferir a credibilidade dos registros e segurança
do serviço.
2.2 PRINCÍPIO DA PRIORIDADE
Os títulos apresentados para registros são recepcionados e recebem uma
numeração cronológica após lançados no livro de protocolo, esse ato é
denominado prenotação ou protocolização. O oficial registrador tem trinta
dias para efetuar o registro do título, sendo que em caso de
desqualificação, deverá devolve-lo à parte em quinze dias, para que essa
possa satisfazer as exigências. Nesse período (30 dias), o título
apresentado recebe uma prioridade com relação a qualquer outro título
envolvendo o mesmo imóvel, de sorte que somente perderá esse direito no caso
da não satisfação das exigências e conseqüente término do prazo.
O principio da prioridade infere que, no confronto de direitos
contraditórios submetidos simultaneamente à qualificação, os registros
seguem a ordem de prenotação dos respectivos títulos.
Em virtude desse princípio, o alcance dos direitos reais que sejam
compatíveis e que recaiam sobre um mesmo bem imóvel determina-se de acordo
com a sua ordem de acesso ao registro. Por outro lado, no caso de serem
incompatíveis, aquele que primeiro tenha acedido ao registro exclui aqueles
que tenham entrado mais tarde. A prioridade é determinada pela ordem de
entrada dos títulos e o caráter de exclusão dos direitos reais. A reserva de
direitos não é compatível com os sistemas registrais de fé pública.
Em caso de admissão nos de mera não-oponibilidade, devem ser regulados de
forma a salvaguardarem os direitos de terceiros e a segurança do tráfego
jurídico, evitando a clandestinidade dos atos e o fecho do registro. Isto é,
aquele que primeiro protocolar o seu título no registro imobiliário, terá a
preferência na realização do ato, e assim a prioridade do direito real, que
é oponível “erga omnes”. O registro do título no livro Protocolo, com o
referido número de ordem, determinará a precedência do direito real.
Conforme jurisprudência em anexo, deixar-se-á bem caracterizado este
instituto do direito registral e seu reconhecimento pelo mundo jurídico.
Os romanos já alardeavam a importância da precedência cronológica da
apresentação dos títulos no Registro de Imóveis através do aforisma: “Prior
tempore, portiot jure”. Esse axioma constitui-se no fundamento basilar do
princípio da prioridade que, na prática, corresponde ao princípio emanado da
física segundo o qual dois corpos não podem ocupar o mesmo lugar no espaço.
Aliás, pode conceber-se a validade deste princípio pela possibilidade da
existência de dois ou mais títulos contraditórios. E esta contradição pode
ser de dois tipos: a) porque se trata de dois direitos cuja coexistência
seja possível: por exemplo, duas vendas de um mesmo imóvel por um só titular
afiguram-se como hipótese impenetrabilidade ou de “preclusão registral”; b)
mesmo que se trate de direitos que podem coexistir, como duas hipotecas
onerando um mesmo imóvel, tal coexistência é juridicamente possível, só que
em ordem diferente denominada de grau.
Em face destes aspetos ressaltados, “no se deja para manãna el derecho real
que se puede constituir hoy.”
Assim, em decorrência da dificuldade para coexistir, no mesmo plano, os
direitos reais, quando coincidem sobre um mesmo imóvel, é necessário um
critério que sirva, por um lado, para determinar, dentre vários direitos
incompatíveis (por exemplo, várias pessoas pretendem ser o proprietário
único de um mesmo imóvel), qual deve prevalecer, e, por outro lado, entre
vários que sejam conciliáveis, como hão de coexistir e que preferência terá
cada um em relação aos restantes.
Este critério é fixado no Direito Registral Imobiliário brasileiro através
do principio da prioridade, segundo o qual, tratando-se de direitos de igual
conteúdo, o protegido é sempre o primeiro adquirente, e, na ordenação
hierarquia dos direitos diversos em coisa alheia, significa a possibilidade
de se desconhecer o titular de cada um desses direitos que se tenham
constituído posteriormente ao primeiro. Em termos mais simples, quem
primeiro chega ao registro obtém a proteção registral (desde que reúnam as
condições exigidas) em relação aos que surgem depois, de modo que ninguém
que chega posteriormente pode prejudicar os direitos daqueles que já
chegaram.
A prioridade é determinada pelo momento da apresentação do título para
registro. Em outras palavras, a prioridade, no Direito Registral
Imobiliário, é garantida pela ordem cronológica na apresentação dos títulos;
e, para assegurá-la, o oficial, logo após a entrega de qualquer documento,
dará ao apresentante e o número de ordem que lhe foi conferido. O título,
assim entregue, será examinado quanto a sua legalidade e a sua validade,
fazendo-se o registro se o mesmo estiver em conformidade com a lei.
De acordo com Carvalho (1982, p. 217), o princípio e a prioridade amparam os
seguintes direitos:
O princípio ampara tanto o direito de propriedade, como os direitos reais
limitados ou ônus assemelhados que tenham ingresso no registro, como o da
locação com cláusula de vigência contra o adquirente. A propriedade tem
eficácia, quer entre direitos da mesma categoria, como direitos de
propriedade, quer entre direitos de categoria diversa, como direitos de
propriedade de um lado e direito de hipoteca de outro.
A prioridade desempenha o seu papel de maneira diferente, conforme os
direitos que se confrontam sejam, ou não sejam, incompatíveis entre si.
Quando os direitos que acorrem para disputar o registro são reciprocamente
excludentes, a prioridade assegura o primeiro, determinando a exclusão do
outro. Quando, ao contrário não são reciprocamente excludentes, a prioridade
assegura o primeiro, concedendo graduação inferior ao outro.
O que importa para determinar a prioridade não é a preeminência do direito,
mas a precedência da apresentação, assim exemplificada pelo autor citado: Se
o mesmo imóvel é vendido pelo do A, sucessivamente, a dois adquirentes
diferentes B e C, e o C apressa-se em registrar sua escritura de compra e
venda antes de B, é ele que terá a prioridade, é ele que se tornará
proprietário, mesmo que sua escritura tenha sido lavrada posteriormente à de
B. Por outro lado, se depois da venda do imóvel a B e C, e antes que estes
efetivem o registro, o proprietário A ainda consegue hipotecar esse imóvel
para garantir um empréstimo tomado ao banco D, que, mais rápido do que os
compradores B e C registra tal hipoteca antes do registro de qualquer dos
adquirentes B e C, o imóvel transferir-se-á a C (o primeiro dos compradores
a registrar) onerado com o crédito hipotecário de D. Nesse exemplo, o
adquirente C ultrapassou a B, sendo, por sua vez, ultrapassado por D,
conquanto o imóvel passará para C já gravado com a hipoteca constituída em
favor de D. Em síntese, a prioridade é o prêmio ou galardão atribuído à
rapidez em concretizar o registro, dando-se estabilidade e segurança dos
direitos e elidindo o risco da contradição.
No campo doutrinário, Pontes de Miranda (2002) afirma que “(...) desde a
data em que a promove e obtém a protocolização, o bem imóvel é seu. O
negócio jurídico do acordo investe-o de tal poder”. Assegura mais adiante o
insigne autor que:
“A eficácia mesma da transcrição é desde a data da protocolização, mas
depende do bom êxito do pedido-exigência. Se houver protocolização e não se
procedeu à transcrição, ou porque se retirou a provocação (pedido-exigência),
ou porque foi denegada, a eficácia é nenhuma: se foi feita a transcrição, a
eficácia é desde a data em que se protocolizou o pedido.”
Conforme Serpa Lopes (1995, p. 316) “a importância do protocolo se afere
pela magnitude dos efeitos que produz, a partir do momento que inaugura o
ato no Registro de Imóveis”.
Essa importância advém dos dizeres da lei, que o chama de chave do registro
geral.
Se a inscrição ou transcrição representa o fato principal, a sua eficácia
será até certo ponto dependente da prenotação no protocolo, pois a
prioridade do registro depende da indicação trazida pelo Protocolo.
“Exerce função precípua quanto a uma das finalidades do registro, que é,
inegavelmente ao lado da constituição de direitos o de requisitos de
disponibilidade e de publicidade, a de um modo de estabelecer a prioridade
dos direitos que lhes são afetos (Serpa Lopes, 1995).” Tabosa de Almeida
(1982, p. 50-51) assinala que:
“No direito brasileiro a adoção do principio da prioridade foi explicitada
formalmente pelos arts. 190, 191 e 192 da Lei 6.105. No primeiro deles se
declara que não serão registrados no mesmo dia os títulos que assegurem
direitos reais contraditórios sobre o mesmo imóvel. No segundo o legislador
faz referência direta ao princípio de prioridade, estabelecendo que
prevalecerão, para tal efeito, e quando apresentados no mesmo dia, os
títulos prenotados sob número de ordem mais baixo, adiando-se, pelo prazo
nunca inferior a um dia útil, o registro dos títulos apresentados
posteriormente. E no art. 192 ficou claro que o disposto nos artigos
anteriores (arts. 190 e 191) não será aplicável às escrituras públicas da
mesma data apresentadas no mesmo dia quando determinarem, taxativamente, a
hora da sua lavratura, prevalecendo, para efeito de prioridade, a que foi
lavrada em primeiro lugar. Através desses ditames legais o Direito
brasileiro acolheu expressamente o princípio de prioridade, não cabendo
entre nós, por esse motivo, aquelas dúvidas que têm sido suscitadas na
doutrina jurídica espanhola em virtude da lacuna legislativa, que vem sendo
preenchida pela jurisprudência dos tribunais.”
Uma síntese elaborada por Alfonso de Coscio (p.170) salienta que o princípio
da prioridade é o “único tenido em cuenta por los sistemas de transcripción,
que, sin garantizar la validez de los títulos inscriptos, tan solo concedián
a guien primeiro se acogia a sus benefícios, um puesto a rango prefeente al
de sus adversários.”
Todas estas lições doutrinárias estão corporificadas no art. 186 da Lei
6.015 (BRASIL, 1975), verbis: “Art. 186 - O número de ordem determinará a
prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que
apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente (g. n.).”
O princípio da prioridade sofre restrições impostas por regras de Direito
Tributário que dão ao Estado uma posição privilegiada e assecuratória dos
créditos fiscais e parafiscais, estabelecendo, desse modo, exceções à
prioridade dos direitos reais de garantia. Nesse tocante, o código
Tributário Nacional (BRASIL, 1966, 2005), ao tratar das garantias e
privilégios do crédito tributário, assim dispõe no seu art. 186: “O crédito
tributário prefere a qualquer outro, seja qual for a natureza e o tempo de
constituição deste, ressalvados os créditos decorrentes da legislação do
trabalho”.
A jurisprudência brasileira também já consagrou a aplicação do princípio da
prioridade, como se verifica das ementas a seguir arroladas:
“A entrada do título no cartório assegura-lhe a prioridade em relação a
outro, entrado Posteriormente” (Ac. 273.618, do TJ de São Paulo, 1982, p.60)
in: Registro de Imóveis. Rio de Janeiro: Saraiva, 1982, p.60).
“Registro de Imóveis - Títulos contraditórios - Apresentação no mesmo dia
prioridade. O critério da Lei 6.015/73, tirado do art. 833 do CC, é o
primeiro e único que o oficial e o Magistrado devem considerar. Repete-se
para que não paire dúvida: o único elemento que permite, entre dois títulos
contraditórios, estabelecer o que tem prioridade é o número que ambos
tomaram no protocolo. Se dois títulos de conteúdo contraditório foram
apresentados no mesmo dia, prioridade tem aquele que recebeu número menor no
protocolo. Não se pode comparar o conteúdo de ambos para tirar, desse exame
comparativo, critério não previsto na lei que rege os Registros Públicos (CSMP
– Ac. Unân. Publ. No DO de 12-7-83 – Ap. Civ. 1970-0 – Fernandópolis – Rel.
Dês. Bruno Affonso de André – Orlando Luca de Ceni vs. José Jacob Menezes).
Somente a prenotação do título, isto é, a documentação de sua apresentação
no Livro Protocolo (Livro I), assegura a prioridade prevista no art. 186 da
Lei de Registros Públicos. Não tem esse efeito o lançamento feito no livro
auxiliar de protocolo permitido pelo par. único do art. 12 da mesma Lei
(JUNQUEIRA, 1982, p. 293).
Ao Oficial cumpre indagar do interessado, desde logo, se trata de exibição
para prenotação (art. 12, caput, 182 e 183) ou para simples exame e cálculo
de emolumentos, independente desse lançamento (art. 12, parágrafo único),
esclarecendo e advertindo que a segunda hipótese, conquanto formalizada a
apresentação num livro auxiliar da Serventia, não importa concessão de
prioridade alguma. (JUNQUEIRA, 1982, p. 294).”
"É desprovida de eficácia para fins de prioridade a apresentação de título
ao Registro Imobiliário sem que fique esta documentada no Livro Protocolo,
na forma de prenotação." (JUNQUEIRA, 1982, p. 294).
“Posto se verse de dispositivo incondizente com o regime de prioridades, o
certo é que o art. 12, par. único, da Lei 6.015/73, enxertado pela Lei
6.216/75, autoriza, para o só fim de exame e cálculo de emolumentos,
apresentação à que não se segue lançamento do título, no Protocolo, que, em
caso de procedência, asseguraria a prioridade de direitos." (JUNQUEIRA,
1982, p. 294).
“Feita a promessa de cessão relativa à aquisição de cotas de um mesmo
terreno a duas pessoas, prevalece o título da que o registrou em primeiro
lugar no Registro de Imóveis" (RIO DE JANEIRO, 1979, p. 92).
“Prioridade - Antecedência na apresentação e prenotação de títulos
objetivando o mesmo imóvel negociado duas vezes - critério subsidiário -
Prevalência do conteúdo intrínseco de ambos os títulos - Registro do
segundo, se o anterior não reúne os requisitos necessários.”
A impossibilidade do registro simultâneo de títulos objetivando o mesmo
imóvel se resolve com o exame dos mesmos, para verificar se algum deles se
impõe à prioridade, pelo seu conteúdo intrínseco, dado que o critério de
antecedência na apresentação é subsidiário (Ap. Civ. 257.341 – São Paulo –
apelante: Laurentina dos Anjos – Apelados: Augusto César Salles Vanni e o
Oficial do 2° Cartório de Registro de Imóveis.
"Prioridade - Título apresentado para simples exame e cálculo de emolumentos
Inocorrência de prenotação no Protocolo - Conseqüências - Inteligência do
art. 12, caput, e seu par. único, da Lei 6.015/73.”
O art. 12, par. único, da Lei 6.015/73 autoriza, para o só fim de exame e
cálculo de emolumentos, apresentação a que não se segue lançamento do título
no Protocolo, que, em caso de precedência, asseguraria prioridade de
direitos. Aquela forma de apresentação, embora deva ser lançada em livro
auxiliar, de nenhum modo equivale a prenotação para os efeitos previstos no
art. 186 da mesma lei (Ap. Civ. 280.482 – São Paulo – Apelantes: Miguel
Roberto Cicgitosi e s/mo – Apelado: Oficial do 3° Cartório de Registro de
Imóveis – CSMSP).
“Prenotação - Efeitos - Título devolvido com exigências - Reapresentação -
Data que deve ser considerada para aquele fim - Inteligência do art. 534 do
CC.
O art. 186 da Lei 6.015/73 gera maiores conseqüências que a mera prioridade
para efeitos de cotejo com outro título na batalha da precedência em busca
do direito real. O registro, superado o crivo cartorário, faz retroagir
todos os efeitos, para todos os fins, até a data da prenotação, como se o
ato tivesse sido lavrado nessa oportunidade. Aí a importância do Protocolo,
chave de todo o sistema, e que tantos cuidados está a merecer do legislador
(Ap. Civ. 26.249 Porto Alegre – Apelante: João Carlos Menda Poyastro –
Apelado: Banco Mercantil de São Paulo S/A – TARS).
Devolvido o título com exigência e conformando-se o apresentante, a data de
sua reapresentação deve ser o marco para efeito de análise de
perfectibilização do ato, inclusive de sua publicidade (Ap. Civ. 26.249 –
Porto Alegre – Apelante: João Carlos Menda Poyastro – Apelado: Banco
Mercantil de São Paulo S/A – TARS).
"Princípio da prioridade do registro - Distinção inexistente entre a
transmissão intervivos e a mortis causa - Prevalelência do registro anterior
até que venha a ser desfeito ou cancelado.”
Embora pelo instituto da saisina ocorra a investidura legal e instantânea
dos herdeiros e legatários nos direitos do de cujus, sendo o domínio
adquirido pela sucessão, e não pela partilha, que é mero ato declarativo da
propriedade, esta só vale entre os herdeiros e só prevalece perante
terceiros depois de registrada. Havendo título anteriormente registrado, com
outra origem, prevalece por força do princípio da prioridade, até que venha
a ser desfeito ou cancelado (Ap. Civ. 17.298 – Rio de Janeiro – Apelantes:
Espólios de Justina de Sousa Liberalli e/º - Apelados: Walter Lopes e s/mo
e/º - TJ/RJ.
2.3 PRINCÍPIO DA PUBLICIDADE
A publicidade é uma das características do Registro de Imóveis. Não se pode
admitir que um registro tenha eficácia “erga omnes” (contra todos) e ao
mesmo tempo seja negada informação ao público em geral. No Registro de
Imóveis a publicidade dos atos por ele praticados é garantida não somente
pela própria Lei 6.015/73, como também por norma constitucional (art. 5°,
inciso XXXIII, CF), devendo ser fornecida certidão para qualquer parte que a
solicitem independentemente de identificação.
Ainda, à luz da DECLARAÇÃO DE LA ANTIGUA (2003), o conceito do Princípio da
publicidade "é aquele que se refere à presunção juris et iure de que o que
consta dos assentos do registro tem efeito erga omnes", gerando-se em
conseqüência a premissa de que o inscrito no registro vincula todo mundo.
O registro é público para todos os que tenham interesse legítimo em conhecer
a informação que os seus assentos contêm e corresponde ao Registrador, como
responsável pela exatidão da publicidade que se emite e a custódia dos
arquivos que estão a seu cargo, apreciar este interesse, devendo as
legislações garantir a proteção dos direitos de privacidade e intimidade dos
cidadãos, impedindo-se o manuseamento de direito dos arquivos. Deve
disponibilizar-se também aos cidadãos o conhecimento dos pedidos de
informação sobre os seus direitos inscritos. As presunções estabelecidas na
lei a favor de algumas autoridades e inclusive de aqueles que se relacionem
profissionalmente com o registro para ter acesso à informação registral,
devem ser precisas e em caso algum eliminar ou restringir o controle
efetuado pelo próprio registrador. O Princípio da Publicidade e o impulso à
incorporação de procedimentos tecnológicos seguros e de confiança que apoiem
o trabalho jurídico do registrador são compatíveis, mas em caso de má
utilização de algum podem significar a vulneração dos direitos à privacidade
ou à intimidade. A integração e a operação das bases de dados que contenham
informação registral requer a impedir sua alteração ou manipulação
fraudulenta, inclusive pelo próprio registrador.
A informação que apresente o registro deve ser depurada e limitada aos
aspectos que sejam relevantes de um ponto de vista jurídico para que tenha o
desejo de adquirir uma propriedade ou direito sobre ela, o que constitui uma
responsabilidade do registrador. Só é possível criar uma duplicação integral
da informação registral ou copiá-la para garantir a salvaguarda e
continuidade do registro, em caso de contingência dos arquivos. A legislação
deve impedir a realização de registros paralelos, restringindo-se a
expedição da informação registral em massa. Excepcionalmente, e por razões
de interesse público, a Administração Pública poderá solicitar e obter esse
tipo de informação.
Este princípio também tem o reconhecimento do mundo jurídico pela sua
importância e correlação com os demais princípios registrais, é geral a
todos os registros públicos, e, através dele, considera-se que o registro
torna público a todos o conhecimento dos atos e fatos registrados.
Para García Coni (1978, p. 42),
“Ia publicidad contemporánea, como Ias encíclicas papales, debe ser urbi et
orbi, o sea, para Ia ciudad y el mundo, porque con respecto aI derecho de
propiedad hay un retorno a Ia época deI hombre nómade, que no se ‘afinca en
un solo lugar.”
Pelo registro é possível indicar-se aos interessados o lugar certo onde
encontrar as informações necessárias sobre o estado da propriedade imóvel, e
qualquer pessoa, invocando a publicidade de registro pode pedir as certidões
que entender, sem importar ao oficial o motivo ou interesse que possa ter.
Os registros são, dessa forma, como um sinal exterior, ou meio legal de
publicidade, em garantia dos direitos com relação aos seus titulares e à
validade de seus efeitos, relativamente a terceiros. Os registros são feitos
para ficar à disposição do público e visam a amparar o crédito em geral e
prevenir fraudes, além da garantia natural que outorgam aos negócios.
O interesse da publicidade no registro imobiliário resulta, no dizer de
Serpa Lopes (1995, p. 49-50), da “necessidade de se lhe dar uma feição
equivalente a uma espécie de estado civil do imóvel, assinalando todas as
suas mutações e recebendo o contato de todas as circunstâncias
modificativas, quer inerente à coisa, quer ao direito de seus titulares.”
A exibição dos assentamentos constitui a publicidade material do registro, e
a publicidade formal é a que emana de certificação, informes ou cópias
autênticas.
De acordo com Tabosa de Almeida (1983, p. 56):
“A publicidade formal tem o objetivo de criar a cognoscibilidade geral,
possibilitando a verificação dos atos jurídicos que, através dos livros, se
realizam no Registro Imobiliário. A publicidade material é afides publica, a
fé pública que, no dizer de um jurista europeu, está em íntima relação com o
princípio da legitimação. Alguns autores reúnem esses dois num só princípio,
denominando-o de ‘princípio de exatidão registral.”
Acresça-se, por oportuno, que a instituição do sistema de matrícula dos
imóveis (Lei n° 6.015/73), significou uma mudança radical na sistemática
registral brasileira, substituindo-se a publicidade pessoal ou eclética pela
publicidade real ou de fólio real. Vale dizer, apesar da já existência do
Indicador Pessoal e do Indicador Real, efetiva-se o registro dos títulos,
que, não raro, condensam vários imóveis, diversamente do que acontece agora
com o sistema de matrícula através do qual cada imóvel é objeto de um
cadastramento autônomo e individualizado – a matrícula - a partir da qual se
acompanha a história das mutações e a exata situação jurídico-real de cada
imóvel.
Cumpre lembrar ainda que, em decorrência do princípio da publicidade, as
pessoas têm obrigação de conhecer o estado jurídico do imóvel, e, dessa
maneira, quando alguém comprar um imóvel que está onerado com uma hipoteca,
não poderá alegar nada contra o credor hipotecário, em função da publicidade
dada à hipoteca com o seu registro.
Na lição de Afrânio de Carvalho (1982, p. 19), o Direito Brasileiro, desde a
Lei Imperial de 1864, outorga à Publicidade Registral:
“o duplo efeito de constituir o direito real e de anunciá-Io a terceiros.
Antes da publicidade, o ato cria obrigações entre as partes, mas, uma vez
efetuada, perfaz a mutação jurídico-real, investindo a propriedade ou o
direto real na pessoa do adquirente e, ao mesmo tempo, tomando o direito
oponível a terceiros.”
Assim, o princípio da publicidade justifica-se facilmente pela necessidade
de dar a conhecer à coletividade a existência dos direitos reais sobre
imóveis, uma vez que ela tem de respeitá-los. Quando duas pessoas ajustam
uma relação real imobiliária, esta transpõe o limite dual e atinge a
coletividade por exigir a observância geral (erga omnes).
Em face do princípio da publicidade todos podem e, em alguns casos, devem
saber da situação jurídica do imóvel registrado.
O Livro Protocolo, criado pela Lei 6.015/73 em seu artigo 174, que
anteriormente estava previsto no Decreto n° 4.857/39 do artigo 183, e que
atualmente tem o seguinte teor, diz que:
"Artigo 174. O livro no 1 - Protocolo - Servirá para o apontamento de todos
os títulos apresentados diariamente, ressalvando o disposto no parágrafo
único do artigo 12 desta lei". No artigo 175 da Lei 6.015/73, o legislador
estabelece: "São requisitos da escrituração do Livro 1 – Protocolo:
I - O número de ordem que seguirá indefinidamente no livro de mesma espécie;
II - A data da apresentação;
III - O nome do apresentante;
IV - A natureza formal do título;
V - Os atos que formalizar, resumidamente mencionados.”
Ainda, o artigo 182, da mesma lei, estabelece: "Todos os títulos tomarão, no
Protocolo, o número de ordem que lhes competir em razão da seqüência
rigorosa de sua apresentação".
Como não poderia deixar de ser, a Consolidação Normativa Notarial e
Registral da Corregedoria Geral da Justiça (RIO GRANDE DO SUL, 2006), no
Capítulo V - Dos Livros, sua escrituração e conservação - Seção II - Do
Livro 1 - Protocolo, também define em seu artigo 315, diz da finalidade do
Livro Protocolo, assim "O livro 1 - Protocolo servirá para apontamento de
todos os títulos apresentados diariamente, ressalvados aqueles exibidos
apenas para o exame e cálculos dos emolumentos”. No artigo 316 diz dos
requisitos da sua escrituração e no artigo 319, diz: "A cada título
apresentado corresponderá a um só número de ordem do Protocolo, pouco
importando a quantidade de atos a gerarem, mas estes serão mencionados,
resumidamente, na coluna “Anotações” (ex: Registro 4 na matrícula 284
R-4-284; averbação 2 na matrícula 145 Av. 2 - 145).
Este livro Protocolo, na lição do eminente Professor Sílvio Rodrigues (1991,
p. 95), em sua obra de Direito Civil - Direito das Coisas - Volume 5, diz:
"Ato do registro - Efetuada, por exemplo, uma compra e venda de imóvel, o
interessado apresentará o instrumento público no cartório do Registro de
Imóveis. Recebendo o título, o Oficial o anotará no Livro Protocolo, que é a
chave do registro geral (grifo nosso), e serve para o apontamento de todos
os títulos apresentados diariamente a registro” - (Lei dos Registros
Públicos 6015/73, arts.174 e 182 a 186). Aliás, o título toma a data da
apresentação, bem como o número de ordem que em razão daquela lhe couber. Se
ao oficial parecer legal e regular o título, procederá ele a seu registro.
Caso não se convença da legalidade ou validade do título, o oficial exigirá
do apresentante que o regularize. Não querendo, ou não podendo satisfazer a
exigência será o título remetido a juízo com a declaração de dúvida.
Julgada procedente a dúvida, o oficial cancelará a apresentação. Julgada
improcedente, o interessado apresentará de novo o seu título, que será
afinal registrado, guardando o número da prenotação (grifo nosso), se a
dúvida for julgada em 30 dias, e recebendo novo número se o julgamento
exceder esse período.
Como a data da transcrição corresponde à da transferência do domínio, é
relevante sua fixação, pois na hipótese de uma dupla venda do mesmo imóvel,
prevalece, para efeitos de translação do domínio, a transcrita em primeiro
lugar.
Para uma melhor compreensão da prenotação e sua importância no mundo
registral imobiliário, necessário se faz de uma definição, que, segundo
Nicolau Balbino Filho (1999, p. 2) é:
“O lançamento de um título no Protocolo, é um direito incontestável do
apresentante. Como já foi dito anteriormente, no ato da apresentação, não
incumbe ao registrador o dever de examinar defeitos e vícios intrínsecos nem
a situação fiscal inerente ao documento apresentado. O número de ordem do
protocolo determina a prioridade (grifo nosso) do título e esta confirma a
preferência dos direitos reais, seja qual for o número de títulos
apresentados, simultaneamente, pela mesma pessoa. Quando se tratar de vários
títulos apresentados pela mesma pessoa, a esta cabe determinar a ordem de
entrada no protocolo, de acordo com seu interesse, e assim o fará o
registrador público. Cabe salientar que a apresentação do título, para o
registro, ou melhor para sua protocolização, cabe a qualquer parte
interessada, seja o comprador, vendedor, credor, devedor, enfim a qualquer
pessoa interessada, mesmo que não faça parte do título, mas que tenha
interesse no registro. O nosso Código Civil em seu antigo artigo 534,
determinava que ‘a transcrição datar-se-á do dia em que se apresentar o
título ao oficial do registro, e este prenotar o protocolo.”
Como bem o sabemos, o prazo para o oficial imobiliário proceder o registro é
de trinta (30) dias, de acordo com o artigo 188 da lei dos Registros
Públicos (BRASIL, 1975), como também é o prazo para fazer cessar os direitos
oriundos da protocolização, segundo o artigo 205 da mesma lei." Art.205.
Cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos trinta dias
do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por
omissão do interessado em atender às exigências legais.” Pela simples
leitura comparativa entre dois artigos, vê-se, desde logo, que o prazo é o
mesmo de trinta dias, ou seja, o prazo de validade da prenotação corresponde
aquele em que o registro deve ser efetuado. Então a cessão dos efeitos da
prenotação é automática. Caso da Subsistência da Prenotação.
Quando houver Processo de Dúvida, persistem os efeitos da prenotação desde
que a mesma seja julgada precedente, efeitos esses que vigerão desde o
recepcionamento no Livro Protocolo, inobstante o prazo, caso a mesma seja
julgada.
Quando houver Dúvida Declarada, subsistem os efeitos da prenotação, até
decisão que a julgue precedente, momento em que será cancelada. Improcedente
a dúvida, o registro será feito.
Pelo princípio da prioridade faz retomar os efeitos até a data da
protocolização do título. O registrador imobiliário de ofício deverá
proceder o cancelamento.
Também caso de omissão ou desinteresse do apresentante do título, quando
houver alguma exigência a cumprir, por exigência do registrador, e este não
a satisfazer, o protocolo perderá seu efeito no prazo de 30 dias.
CAPÍTULO III
3.1 CONCLUSÃO
Os princípios registrários têm a finalidade de direcionar e normatizar os
atos praticados no Serviço Registral Imobiliário, em razão, principalmente,
da sua formalidade escritural. Essa formalidade coaduna-se aos princípios da
fidelidade, transparência e conservação dos dados escriturados, com a
finalidade de proporcionar a publicidade dos atos registrários.
Assim sendo, verifica-se o estreito relacionamento entre estes dois
importantes princípios registrais e sua aplicabilidade prática com o uso do
Livro Protocolo, gerando a segurança jurídica registral.
Convém salientar que todos os princípios registrais devem ser conjugados
entre si para que consigamos alcançar um sistema registral que seja um
reflexo fiel dos direitos de propriedade imobiliária; que seja, também,
eficiente para consultas de dados registrais, e, ainda, que garanta a
legalidade e a certeza do publicado.
Portanto, somente com a aplicação destes princípios no dia-a-dia do
registrador, estará ele prestando um serviço não só à sociedade, como também
ao ordenamento jurídico, evitando assim os conflitos que a não
aplicabilidade podem causar.
* Laerte Tadeu Galvão Medeiros - Tabelião e Registrador dos Serviços
Notariais e Registrais do Distrito do Sabão e Viamópolis – Viamão, RS
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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SÃO PAULO (Estado). Conselho Superior de Magistratura. Apelação cível n°
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Luca de Ceni vs. José Jacob de Menezes. Fernandópolis, 1983. Diário Oficial,
São Paulo, 12 jul. 1983.
ANEXO A - EMENTAS
EMENTA: REGISTRO DE IMOVÉIS. O REGISTRO RETROAGE A DATA DA PRENOTACÃO, COMO
SE EFETUADO NA DATA DESTA, INCLUSIVE PARA OS EFEITOS DE COMPETÊNCIA. DENTRO
DO PRAZO PREVISTO EM LEI, CONSERVA O OFICIO A COMPETENCIA PARA PROCEDER AO
REGISTRO DE DOCUMENTOS APRESENTADOS EM SEU PROTOCOLO, NAO OBSTANTE SE HAJA
ENTREMENTES INSTALADO OUTRO, TRANSFERINDO-SE-LHE A COMPETENCIA TERRITORIAL.
DOCUMENTOS EXTEMPORANEAMENTE JUNTOS AOS AUTOS PELO IMPETRANTE. NÃO
CONHECIMENTO. SEGURANCA DENEGADA. (Mandado de Segurança N° 596104513, Quarta
Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relatar: José Maria Rosa Tesheiner,
Julgado em 11/09/1996).
EMENTA: ACÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. TUTELA
ANTECIPATORIA. CANCELAMENTO DO REGISTRO DO CONTRATO. REINTEGRACÃO LIMINAR DE
POSSE. COMPROVADA A CONTRATACÃO E O INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR
PERMITE SEJA CONCEDIDA A TUTELA ANTECIPATORIA PARA O CANCELAMENTO DO
PROTOCOLO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA JUNTO AO REGISTRO DE
IMOVEIS, COMO GARANTIA DAS PROMITENTES VENDEDORAS E DE TERCEIROS, BEM COMO A
REINTEGRACÃO LIMINAR DE POSSE. AGRAVO IMPROVIDO. VOTO VENCIDO, EM PARTE.
(Agravo de Instrumento N° 198058075, Sétima Câmara Cível, Tribunal de Alçada
do RS, Relator: Ricardo Raupp Ruschel, Julgado em 13/05/1998).
EMENTA: ACÃO ANULATORIA DE REGISTRO IMOBILIARIO. AUTOR QUE TERIA ASSINADO
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA COM UMA URBANIZADORA. AVERBACÃO NO REGISTRO DE
IMOVÉIS DA PRIMEIRA ZONA. DESCOBERTA POSTERIOR DE TRANSACÃO DO IMOVÉL,
REGISTRADA NO OFICIO DA QUARTA ZONA, EM VIRTUDE DE DESDOBRAMENTO DE
SERVENTIAS. DENUNCIACÃO A LIDE DA URBANIZADORA. NEGATIVA DO AUTOR DE EXIBIR
O COMPROMISSO, ALEGANDO TECNICALIDADES. COMPRADOR QUE, ANTES DE EFETUAR O
NEGÓCIO, MUNIUSE DE NEGATIVA FORNECIDA PELA PRIMEIRA ZONA, A QUAL,
POSTERIORMENTE, NOTICIA A AVERBACÃO, EM 19-10-1976, DO COMPROMISSO. FALHA
CARTORARIA. COMPRA E VENDA PERFEITA E ACABADA, REGISTRADA EM 9-12-1977, COM
PROTOCOLO DE 15 DE MARÇO DO MESMO ANO. VALOR DA PRENOTACÃO. QUAISQUER
DIREITOS DOS COMPROMISSARIOS COMPRADORES DEVEM SER RESOLVIDOS EM PERDAS E
DANOS CONTRA A PROMISSORIA VENDEDORA. PREVALÊNCIA, IN CASU, DA CRONOLOGIA -
NAO INFRINGÊNCIA DO ART. 197 DA LEI DOS REGISTROS PUBLICOS. SENTENÇA
CONFIRMADA. (Apelação Cível No 500405717, Terceira Câmara Cível, Tribunal de
Justiça do RS, Relator: Antônio Vilela Amaral Braga, Julgado em 27/10/1983).
EMENTA: PRESCRIÇÃO. TRANSFERENCIA DA PROPRIEDADE. REGISTRO. CONTRATO FUNDADO
EM ERRO: ART. 178, PARAGRAFO 9, N. 5, LETRA 'B', DO CÓDIGO CIVIL.
PRESCRIÇÃO. REGISTRO DO TÍTULO DE TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE. CONTAGEM DO
PRAZO. O PRAZO PRESCRICIONAL DE QUATRO ANOS, PREVISTO NO ARTIGO 178,
PARAGRAFO 9, N. 5, LETRA 'B', DO CÓDIGO CIVIL (CONTRATO FUNDADO EM ERRO),
PARA A AÇÃO DE A ANULAÇÃO DA VENDA E DE CONTAR-SE A PARTIR DO REGISTRO DO
TÍTULO RESPECTIVO, POIS SÓ ENTÃO E QUE SE HÁ DE TER COMO HAVENDO A
PUBLICIDADE DO ATO. QUANTO A POSSIVEL CONHECIMENTO ANTERIOR POR PARTE DOS
IMPUGNANTES DA VENDA, TRATA-SE DE FATO CONTROVERSO QUE, POR ISSO MESMO, NÃO
CABE SER CONSIDERADO. PRESCRIÇÃO QUE SE TEM COMO INOCORRENTE. INCABIVEL,
OUTROSSIM, A MODIFICAÇÃO DA PECA CONTESTATORIA, POIS NELA E QUE DEVE ALEGAR
O RÉU TODA A MATÉRIA DE DEFESA, QUER A DIRETA, DE NATUREZA PROCESSUAL, QUER
A INDIRETA, DE MÉRITO. RE 111957 / BA - BAHIA RECURSO EXTRAORDINÁRIO.
Relator(a): Min. ALDIR PASSARINHO. Julgamento: 04/04/1989 Órgão Julgador:
SEGUNDA TURMA. Publicação: DJ 09-06-1989 PG- 10100 - EMENTA VOL - 01545-02
PG-00387 RTJ VOL-00128-02 PP-00818.
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. CASO CONCRETO. MÁTERIA DE
FATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. BOA FÉ. EFEITOS. FRAUDE À EXECUÇÃO.
INOCORRÊNCIA. Aquele que adquire imóvel, em data em que o registro
imobiliário do bem não indicava qualquer restrição à venda, deve ser
considerado de boa fé. Não basta o ajuizamento de ação contra o devedor. É
indispensável a publicidade da penhora do bem, mediante o respectivo
registro de imóveis. Atuais precedentes do STJ. Sem tal providência, aquele
que adquirir o bem presume-se não ter conhecimento da pendência de processo
capaz de conduzir o executado em insolvência. Só a partir da publicação da
restrição judicial, mediante inscrição no Registro Imobiliário é que se
admite venha a atingir terceiros. RECURSO IMPROVIDO. (Apelação Cível N°
70012820189, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator:
Claudir Fidelis Faccenda, Julgado em 05/10/2005).
--------------------------------------------------------------------------------
(i)O fornecimento de certidão não pode ser retardado por mais de 5 (cinco)
dias (art. 19 da Lei 6.015/73).
(ii)“Ementa: Registro de Imóveis. O registro retroage a data da prenotação,
como se efetuado na da ta desta, inclusive para os efeitos de competência.
Dentro do prazo previsto em lei, conserva o oficio a competência para
proceder ao registro de documentos apresentados em seu protocolo, não
obstante se haja entrementes instalado outro, transferindo-se-lhe a
competência territorial. Documentos extemporaneamente juntos aos autos pelo
impetrante. Não conhecimento. Segurança denegada.” (RIO GRANDE DO SUL,
1996).
Nota de responsabilidade
As informações aqui veiculadas têm intuito meramente informativo e
reportam-se às fontes indicadas. A SERJUS não assume qualquer
responsabilidade pelo teor do que aqui é veiculado. Qualquer dúvida, o
consulente deverá consultar as fontes indicadas.
