Artigo - Pluralidade de hipotecas

Jornal do Commercio/ PE - 22/01/2009

Pluralidade de hipotecas

Ivanildo Figueiredo *

A hipoteca consiste em uma garantia real constituída sobre bem imóvel, dada pelo devedor ou por terceiro, ficando o imóvel hipotecado vinculado ao pagamento da dívida. A hipoteca, "como requisito essencial à sua validade, deve obrigatoriamente, sob pena de tornar ineficaz a garantia, ser constituída mediante escritura pública" (Ademar Fioranelli, Direito Registral Imobiliário, 2001, p. 278), tal como prescreve o art. 108 do Código Civil de 2002.

Na escritura de constituição da garantia hipotecária deverá constar, além de outras indicações, "o valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo, condições e mais especificações, inclusive os juros, se houver" (Lei 6.015/73, art. 176, § 1º, III, 5), assim como é facultado às partes "fazer constar das escrituras o valor entre si ajustado dos imóveis hipotecados, o qual, devidamente atualizado, será a base para as arrematações, adjudicações e remições, dispensada a avaliação" (Código Civil, art. 1.484).

Em princípio, a lei admite a constituição de mais de uma hipoteca sobre um mesmo imóvel, nos termos da previsão do art. 1.476 do Código Civil: "O dono do imóvel hipotecado pode constituir outra hipoteca sobre ele, mediante novo título, em favor do mesmo ou de outro credor." Especialmente quando o valor do imóvel é superior ao valor da dívida, podem ser constituídas várias hipotecas sobre o mesmo bem, "tantas quanto comportar o valor do imóvel em face das obrigações que visa garantir" (Carvalho Santos, Código Civil interpretado, 1944, p. 316).

Havendo pluralidade de hipotecas sobre um mesmo imóvel, a lei estabelece o privilégio dos credores anteriores sobre os credores posteriores, em que o primeiro credor detém uma hipoteca de primeiro grau, o segundo credor é titular de hipoteca de segundo grau, e assim sucessivamente.

Todavia, a hipoteca tem também como característica a sua indivisibilidade, ou seja, enquanto não satisfeito integralmente o débito, o direito real de garantia subsiste, por inteiro, sobre todo o bem gravado.

O privilégio do credor antecedente é assegurado pelo art. 1.477 do Código Civil, o qual dispõe que, "Salvo o caso de insolvência do devedor, o credor da segunda hipoteca, embora vencida, não poderá executar o imóvel antes de vencida a primeira", e para garantir essa precedência, o art. 189 da Lei 6.015/73 estabelece: "Apresentado título de segunda hipoteca, com referência expressa à existência de outra anterior, o oficial (do Registro de Imóveis), depois de prenotá-lo, aguardará durante 30 dias que os interessados na primeira promovam a inscrição. Esgotado esse prazo, que correrá da data da prenotação, sem que seja apresentado o título anterior, o segundo será inscrito e obterá preferência sobre aquele."

Portanto, a garantia do privilégio do primeiro credor somente se efetiva mediante o registro imobiliário do título respectivo.

* Ivanildo Figueiredo é tabelião do 8º Ofício de Notas da Capital e professor da Faculdade de Direito do Recife

(Jornal do Commercio/ PE, Seção Economia, 22/01/2009)

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