Parecer p/ o 1º Turno do PL nº 1.880/07 - Normas gerais p/ instituição de loteamentos fechados e condomínios urbanísticos em MG

Parecer para o 1º Turno do Projeto de Lei Nº 1.880/2007

Comissão de Assuntos Municipais e Regionalização

Relatório

De autoria do Deputado Wander Borges, o Projeto de Lei nº 1.880/2007 estabelece normas gerais para a instituição de loteamentos fechados e condomínios urbanísticos no Estado.

Publicado no "Diário do Legislativo" de 6/12/2007, foi o projeto distribuído às Comissões de Constituição e Justiça e de Assuntos Municipais e Regionalização. A primeira concluiu pela juridicidade, constitucionalidade e legalidade do projeto na forma do Substitutivo nº 1, que apresentou.

Vem a matéria, agora, a esta Comissão para receber parecer sobre o mérito, nos termos do art. 188, combinado com o art. 102, II, do Regimento Interno.

Fundamentação

A proposição em epígrafe visa a disciplinar os loteamentos fechados no Estado, tendo em vista que a matéria compõe o direito urbanístico e não se encontra regulamentada no âmbito federal.

Sabe-se que tramita no Congresso Federal proposição legislativa que objetiva disciplinar a matéria. Entretanto, isto ocorre dentro de uma revisão geral da Lei de Parcelamento de Solos, de forma que, seja pela complexidade, seja pelos interesses envolvidos, não se descarta a possibilidade de que permaneça por um longo período sob a apreciação da Câmara dos Deputados e do Senado, como ocorreu, por exemplo, com o Estatuto das Cidades.

Enquanto isto, o fenômeno da criação de loteamentos fechados se alastra e não apenas pelas cidades grandes, mas também pelas cidades de médio e de pequeno porte, e tais loteamentos não mais se destinam às classes com alto poder aquisitivo.

"De acordo com o vice-presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), Flávio Prando, os imóveis em condomínios fechados, destinados à classe C, já são realidade no mercado brasileiro. Com grande velocidade de venda - nos primeiros seis meses após o lançamento, cerca de 26% das unidades já estão vendidas -, eles representam 50% dos lançamentos imobiliários." (Disponível em: www.yahoo.com.br, "Imóveis: condomínios fechados já são realidade para classe C", acesso em 31/7/2008.)

Embora compreensíveis os apelos que levam as pessoas a procurar os condomínios fechados para morar ou passar os finais de semana, não se pode deixar de reconhecer que esse modelo de organização das cidades representa uma fragmentação do tecido urbano, intensificando os processos de segregação socioespacial.

Tendo em vista a seriedade do problema e a urgência da tomada de medidas legislativas adequadas, esta Comissão promoveu audiência pública no dia 14/4/2008, com a presença de especialistas na área. O Sr. Damião Campos Guimarães, representando o Instituto de Desenvolvimento Municipal, examinou a proposição sob a perspectiva ambiental. Em relação ao projeto em tela, observou que "é necessário ajustá-lo, tendo em vista, principalmente, a Lei Federal nº 11.445, de janeiro de 2007, que estabelece as diretrizes nacionais para o saneamento básico".

O Sr. Jader Nassif Gonçalves abordou o problema como representante da Câmara do Mercado Imobiliário. Afirmou que a questão não é loteamentos fechados versus loteamentos abertos, mas entre aqueles que respeitam as leis urbanísticas e ambientais e os que não as respeitam. Sustentou que o ente federativo adequado para disciplinar a matéria é o Município, em virtudes das peculiaridades locais, questão que foi devidamente abordada no parecer da Comissão da Constituição e Justiça.

O Sr. José Carlos Manneta, Vice-Presidente do Sindicato do Mercado Imobiliário - Secovi-MG -, trouxe uma importante contribuição ao apresentar os dois lados do problema. Inicialmente, demonstrou a importância dos loteamentos fechados, notadamente para a preservação ambiental. Depois, chamou a atenção para a demanda das classes baixas por lotes, para as quais o mercado não oferece espaço para moradia. Sugeriu, ao final, a revisão do dispositivo que se refere ao declive, apontando a existência de legislação específica.

A Sra. Jurema Marteleto Rugani compareceu representando o Sindicato dos Arquitetos de Minas Gerais. Ressaltou que, em grande parte, os problemas urbanísticos decorrem do desrespeito à legislação existente, e não à grave deficiência das normas em vigor. Isto associado a uma "notória dicotomia - a grande agilidade das incorporadoras, das construtoras e das imobiliárias em contraponto à falta de agilidade total e completa do Estado -, que possibilitou uma ação de descumprimento quase total das regras mínimas estabelecidas em lei, vigentes há quase 40 anos, sobre o processo de partição, de loteamento, de parcelamento do solo".

A expositora chamou a atenção para o fato de que, na Região Metropolitana de Belo Horizonte, "as regiões alimentadoras de aqüíferos estão todas sendo muito disputadas pelos grandes conglomerados imobiliários, com o objetivo de promover parcelamentos fechados". Em face deste argumento, parece evidente que o problema não pode ser encarado como restrito ao interesse local, sobretudo nas regiões metropolitanas.

A Sra. Maria Valeska Duarte Drummond compareceu representando a Fundação João Pinheiro. Complementando a exposição anterior, a convidada salientou que os problemas das cidades não decorrem apenas da falta de planejamento, mas de planejamentos equivocados. Neste ponto, vale lembrar que já havia ocupação irregular por ocasião da inauguração de Belo Horizonte, uma cidade que incorporou o que havia de mais avançado, à época, em termos de planejamento urbano, mas não previu espaço para aqueles que trabalharam na sua construção.

A convidada observou que os moradores dos condomínios utilizam os demais recursos das cidades, como as ruas do Centro e dos bairros, mas não compartilham o espaço público diante de sua residência. Com este argumento, aponta a necessidade de estabelecer contrapartidas mais justas, de forma que todos possam usufruir da cidade em melhores condições.

Por fim, registre-se a contribuição do Sr. José Abílio Belo Pereira, que compareceu à audiência pública representando o Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura de Minas Gerais - Crea-MG. Observou que os condomínios fechados não se restringem às classes altas, pois há diversos empreendimentos desse formato para as classes médias e baixas. O convidado fez coro com os colegas que acusaram o Estado de afastar-se da função de desenvolvimento urbano, deixando-a a cargo dos empreendedores:

"À medida que o poder público, que cuida dos interesses coletivos, foi se afastando dos processos de planejamento, a iniciativa privada foi ocupando os espaços. Então os parceladores e os empreendedores imobiliários tornaram-se elementos fundamentais na expansão e na conformação dos tecidos urbanos. São eles que, na verdade, detiveram e detêm o processo de construção da cidade, porque o poder público manteve-se absolutamente à parte do processo".

Após refletir sobre o assunto, levando em consideração notadamente as colocações dos mencionados convidados, identificamos algumas medidas que visam ao aperfeiçoamento da proposição em tela.

Sugerimos, inicialmente, a supressão da regra que coloca restrições a áreas de declive, acatando a sugestão do Sr. José Carlos Manneta.

Outro aspecto se refere à exigência de que a permissão de uso seja onerosa, o que representa a possibilidade de arrecadação para o Município e, por conseguinte, a ampliação de sua capacidade de desenvolvimento de políticas urbanas.

Por fim, parece-nos que, nas regiões metropolitanas, se deve exigir que o loteamento fechado esteja de acordo com o Plano Diretor de Desenvolvimento Metropolitano e seja aprovado pelo órgão estadual, conforme a exigência da Lei Federal nº 6.766, de 1979.

Conclusão

Pelas razões expostas, opinamos pela aprovação do Projeto de Lei nº 1.880/2007 na forma do Substitutivo nº 1, com as Emendas nºs 1 e 2, que apresentamos a seguir.

EMENDA Nº 1

Suprima-se a alínea "e" do inciso II do art. 4º.

EMENDA Nº 2

Dê-se ao art. 8º a seguinte redação:

"Art. 8º - Observadas as disposições desta lei, admite-se a aprovação de loteamentos fechados, desde que:

I - lei municipal autorize a expedição de licença para esse tipo de empreendimento e a outorga de instrumento de permissão do direito de uso das áreas internas do loteamento;

II - a permissão de uso referida no inciso I seja outorgada de forma onerosa;

III - a existência de associação de proprietários ou adquirentes de lotes seja legalmente constituída;

IV - o empreendimento seja adequado ao Plano Diretor municipal;

V - o empreendimento nas regiões metropolitanas:

a) seja adequado ao Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado;

b) seja aprovado pela Secretaria de Estado de Desenvolvimento e Planejamento Urbano - Sedru.

Parágrafo único - Caberá a lei municipal definir as responsabilidades dos condôminos, de suas associações ou do empreendedor no que tange à manutenção do sistema viário, das áreas destinadas ao uso comum e da infra-estrutura complementar interna dos condomínios urbanísticos".

Sala das Comissões, 27 de agosto de 2008.

Weliton Prado, Presidente - Ronaldo Magalhães, relator - Padre João - Wander Borges.

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