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Os deputados finalizaram a votação dos destaques ao Projeto de Lei
2109/99, do ex-deputado Ayrton Xerez, que estabelece as regras para a
constituição de patrimônio de afetação nas incorporações imobiliárias e
institui um regime de tributação especial para o setor imobiliário. Foi
aprovada emenda que mantém a proibição de se realizar gravame sobre
imóvel sem o consentimento de cônjuge. A matéria vai ao Senado.
Regime de afetação
A proposta altera a lei das incorporações (Lei 4591/64), instituindo o
regime de afetação, que separa o terreno e o prédio construído do
patrimônio total da construtora. A opção para a escolha do regime de
afetação fica a critério do construtor.
O relator do projeto, deputado Ricardo Izar (PTB-SP), explica que o
patrimônio de afetação irá facilitar as vendas dos imóveis e atrair
financiamentos para as obras. "Os adquirentes também serão beneficiados
por comprarem um imóvel com garantia de entrega", ressaltou Ricardo Izar.
De acordo com o texto, o patrimônio de afetação não responderá por
dívidas e obrigações vinculadas à construtora.
Tributação especial
O projeto também muda a tributação do setor imobiliário. As
construtoras que optarem pelo regime especial pagarão 7%, da totalidade
da receita mensal recebida, de impostos unificados e assim distribuídos:
- 3% para o Cofins;
- 0,65% para o PIS/Pasep;
- 2,2% para o Imposto de Renda da Pessoa Jurídica; e
- 1,15% para a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CLLL).
Comissão de representantes
Em outro dispositivo, a proposta institui comissão de representantes
para acompanhar o patrimônio de afetação. A comissão poderá nomear
empresa ou profissional autônomo, que terá acesso a todas as informações
comerciais e tributárias do empreendimento, como livros, contratos e
movimento da conta dos clientes. A construtora terá que entregar, a cada
três meses, demonstrativo da situação da obra, inclusive na área
financeira.
Em caso de decretação de falência ou insolvência civil da construtora,
os patrimônios de afetação constituídos ficarão fora da massa concursal.
Dois meses após a decretação de falência, os adquirentes, por convocação
da comissão de representantes, instituirão o condomínio da construção,
que irá decidir sobre a continuação da obra ou sobre a liquidação do
patrimônio de afetação.
Títulos imobiliários
Também está prevista no projeto a criação da Letra de Crédito
Imobiliário, da Cédula de Crédito Imobiliário e da Cédula de Crédito
Bancário, produtos que, segundo o relator, irão impulsionar os negócios
nesse setor.
De acordo com a proposta, poderão emitir Letra de Crédito Imobiliário os
bancos comerciais; os bancos múltiplos com carteira de crédito
imobiliário; a Caixa Econômica Federal; as associações de poupança e
empréstimo e as companhias hipotecárias.
A Letra de Crédito Imobiliário poderá ser atualizada mensalmente por
índice de preços, desde que emitida com prazo mínimo de 30 dias a seis
meses. O prazo para resgate deverá ser estabelecido pelo Banco Central.
A Cédula de Crédito Imobiliário é um título que representa um conjunto
de créditos imobiliários, a ser emitido pelo banco credor e negociado no
mercado financeiro. Trata-se de um título de crédito emitido por pessoa
física ou jurídica em favor de instituição financeira, e que representa
promessa de pagamento em dinheiro, decorrente de operação de crédito.
Reajuste dos contratos
O texto também institui regras para os contratos de financiamento de
imóveis, estabelecendo cláusula de reajuste mensal para os contratos com
prazo mínimo de 36 meses. Nesses contratos, será admitido reajuste
mensal por índices de preços setoriais ou gerais, ou pelo índice de
remuneração básica dos depósitos de poupança. A proposta proíbe a
celebração de contratos com cláusula de equivalência salarial ou de
comprometimento de renda.
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