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REGISTROS PÚBLICOS -
SERVIÇO DE REGISTRO DE IMÓVEIS - EMOLUMENTOS - REGISTRO DE CONTRATO DE
DE COMPRA E VENDA - SFI/SFH
CONSULTA N.: 17.574/DIFIX/04
CONSULENTE: DR. CARLOS HENRIQUE SALES - Titular do Serviço do 2º
Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte/MG
Trata-se de consulta formulada por Dr. Carlos Henrique Sales, Titular do
Serviço do 2º Ofício de Registro de Imóveis desta Capital, questionando
a aplicação do desconto previsto no art. 290 da Lei n. 6.015/73, no que
diz respeito a registro de contrato particular de compra e venda de
imóvel residencial e de mútuo, com pacto adjeto de alienação fiduciária,
usando recursos ora do SFI ora do SFH.
A princípio, há que se esclarecer que não se pode definir um instituto
jurídico pela força exclusiva de uma técnica utilizada ou de uma palavra
empregada, mas sim, observando suas condições estruturais.
O Sistema Financeiro da Habitação - SFH, foi instituído pela Lei n.
4.380/64, enquanto o Sistema de Financiamento Imobiliário - SFI, bem
como a alienação fiduciária de coisa imóvel, foram instituídos pela Lei
n. 9.514/97.
A Lei n. 9.514/97, ao tratar das operações de financiamento imobiliário
relacionadas ao SFI, como bem dito pelo consulente, em seu art. 39,
inciso I, dispõe:
"Art. 39 - ...
I - não se aplicam as disposições da Lei 4.380, de 21 de agosto de 1964,
e as demais disposições legais referentes ao Sistema Financeiro da
Habitação - SFH;"
A mesma Lei 9.514/97, ao tratar da alienação fiduciária, dispõe:
"Art. 17 - As operações de financiamento imobiliário em geral
poderão ser garantidas por: (grifo nosso)
...
IV - alienação fiduciária de coisa imóvel."
"Art. 22 - A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico
pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a
transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa
imóvel.
§ 1º - A alienação fiduciário poderá ser contratada por pessoa física ou
jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI."
(grifo nosso)
No que diz respeito à alienação fiduciária de bem imóvel, depreende-se,
dos dispositivos supracitados, não ser um instituto privativo das
operações realizadas no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário -
SFI, podendo ser constituída em razão de qualquer financiamento concedido
com recursos do SFI, do SFH, e, até mesmo, com recursos próprios de
qualquer instituição financeira.
Assim, o que vai definir se um financiamento está vinculado ao SFI ou ao
SFH, serão as normas observadas na formalização do negócio jurídico pactuado
- financiamento, e não a espécie de garantia constituída.
Portanto, somente com a observância das normas que regerem o negócio
jurídico celebrado, ou seja, o financiamento, será possível definir
quanto à aplicação ou não do desconto previsto no art. 290 da Lei n.
6.015/73. Assim, se o financiamento for realizado com a observância
às normas da Lei n. 9.514/97 não será aplicado o referido desconto, mas,
se for realizado com observância às normas da Lei n. 4.380/64, o
desconto será devido, independentemente da espécie de garantia constituída.
Após tais considerações, passo à análise do contrato n. 7785, formalizado
entre o Sr. Manoel Nascimento Pinto, Rodrigo Romualdo Pereira, Cristina
Gonçalves Alvim e Banco Santander Brasil S/A, juntado, por cópia, pelo
consulente, às fls. 04/23.
Observa-se no contrato em apreço que o financiamento celebrado entre as
partes, apesar de ter sua garantia estabelecida através de alienação fiduciária
de coisa imóvel, instituída pela Lei n. 9.514/97, foi formalizado com
observância aos termos do art. 61 e parágrafos da Lei n. 4.380, de
21.08.64, que trata do Sistema Financeiro da Habitação, fato este que
pode ser visualizado, logo, em seu preâmbulo, in verbis:
"Pelo presente instrumento particular, com força de escritura
pública, nos termos do art. 61 e parágrafos da Lei 4.380, de 21/08/64,
com as alterações introduzidas pela Lei n. 5.049, de 29/06/66, e Lei
9.514, de 20/11/97, as partes adiante qualificadas ajustam e contratam a
presente operação de Venda e Compra de Bem Imóvel e Financiamento com
pacto adjeto de Alienação Fiduciária e Outras Avenças, obedecidos os
itens constantes do Quadro Resumo e as cláusulas e condições adiante
convencionadas, que elas, reciprocamente, estipulam, outorgam e aceitam,
a saber: ..." (grifo nosso)
Portanto, por disposição expressa no referido contrato, verifica-se que
a Lei n. 4.380/64 regerá a relação jurídica formalizada entre as partes.
Isto posto, entendo, s.m.j., que, no caso em exame, caberá a aplicação
da redução no valor dos emolumentos devidos ao Oficial Registrador, consoante
o disposto no art. 290 da Lei n. 6.015/73:
"Art. 290 - Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira
aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo
Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinqüenta
por cento)." (grifo nosso
Finalmente, cumpre-nos informar que, caso semelhante já foi objeto de
decisão pelo colendo Conselho da Magistratura do Tribunal de Justiça do
Estado de Minas Gerais, quando do julgamento do Recurso n.
000.306.588-5/00 (acórdão juntado às fls. 25/30), onde foi relator o
Exmo. Des. Célio Cesar Paduani.
Este é o parecer, sub censura.
Belo Horizonte, 01 de abril de 2004.
Donizete Rodrigues
Diretor do Defis
Processo n. 17.574/2004 - DIFIX
Comarca: Belo Horizonte/MG
Vistos etc...
1. Acolho integralmente manifestação técnica formulada pelo ilustre
Diretor do Departamento de Fiscalização desta Casa, Doutor Donizete
Rodrigues, pelos fatos e fundamentos ali concatenados.
2. Proceda-se remessa de inteiro teor da supracitada manifestação ao
Oficial do 2º Serviço de Registro de Imóveis desta Comarca, Doutor Carlos
Henrique Sales, para os fins de orientação e providências cabíveis.
3. Após implemento da medida antes exposta, arquivem-se estes autos.
Belo Horizonte (MG), 7 de junho de 2004.
LÍLIAN MACIEL SANTOS
Juíza-Corregedora |
