Parecer p/ 1º turno PL nº 712/11 estabelece normas gerais para a instituição de loteamentos fechados e condomínios urbanísticos em MG

Parecer para o 1º Turno do Projeto de Lei nº 712/2011

Comissão de Assuntos Municipais e Regionalização

Relatório

De autoria do Deputado Wander Borges, o projeto de lei em tela, decorrente do desarquivamento do Projeto de Lei nº 1.880/2007, estabelece normas gerais para a instituição de loteamentos fechados e condomínios urbanísticos no Estado.

Em cumprimento do disposto no art. 173, § 2º, do Regimento Interno, foi anexado à proposição o Projeto de Lei nº 933/2011, de autoria do Deputado Sargento Rodrigues, que estabelece normas gerais para a instituição de loteamentos fechados e condomínios urbanísticos no Estado.

O projeto foi distribuído às Comissões de Constituição e Justiça e de Assuntos Municipais e Regionalização.

A Comissão de Constituição e Justiça concluiu pela juridicidade, constitucionalidade e legalidade do projeto na forma do Substitutivo nº 1, que apresentou.

Vem a matéria, agora, a esta Comissão para receber parecer sobre o mérito, nos termos do art. 188, combinado com o art. 102, II, do Regimento Interno.

Fundamentação

A proposição em epígrafe visa a disciplinar os loteamentos fechados no Estado, tendo em vista que a matéria compõe o direito urbanístico e não se encontra regulamentada no âmbito federal.

O autor, em sua justificação, ressalta a importância da matéria e alega a ausência de normas gerais que disciplinem os chamados loteamentos fechados, bem como os condomínios urbanísticos. Destaca que a existência desses condomínios é cada vez mais frequente nos grandes centros urbanos e em cidades de pequeno e médio porte, como consequência do aumento da violência urbana.

A Comissão de Constituição e Justiça não encontrou nenhum óbice à tramitação da matéria, no âmbito de sua competência. Entretanto, julgou oportuna a apresentação do Substitutivo no 1, com o objetivo de aperfeiçoar o projeto.

Preliminarmente, vale ressaltar que tramita no Congresso Nacional a proposição legislativa nº 20/2007, que objetiva disciplinar a matéria. Entretanto, isso ocorre dentro de uma revisão geral da Lei de Parcelamento de Solos, de forma que, seja pela complexidade, seja pelos interesses envolvidos, não se descarta a possibilidade de que permaneça por um longo período sob a apreciação da Câmara dos Deputados e do Senado, como ocorreu, por exemplo, com o Estatuto das Cidades.

Enquanto isso, o fenômeno da criação de loteamentos fechados se alastra, não apenas pelas cidades grandes, mas também pelas cidades de médio e de pequeno porte, sendo que tais loteamentos não mais se destinam apenas às classes com alto poder aquisitivo.

Tendo em vista a seriedade do problema e a urgência da tomada de medidas legislativas adequadas, esta Comissão promoveu audiência pública no dia 15/6/2011, com a presença de especialistas na área. Inicialmente, a Sra. Dorinha Alvarenga, representando o Instituto dos Arquitetos do Brasil e o Sindicato dos Arquitetos do Estado, chamou a atenção para a inconstitucionalidade das leis municipais que disciplinam os chamados "condomínios fechados". Citando toda a legislação federal que trata do uso e do parcelamento do solo, destacou que o direito urbanístico é uma atribuição da União. Apesar disso, reconheceu que os loteamentos fechados são uma realidade e que não se pode, simplesmente, suprimir esses espaços. De acordo com a arquiteta, o desafio é fazer com que o que acontece de fato tenha um respaldo legal.

O Sr. Paulo Roberto Delgado Costa Reis, Presidente da Associação dos Condomínios de Lagoa Santa, defendeu a legislação desse Município que trata do assunto. Ressaltou que as leis municipais são construídas, muitas vezes, com a participação do Ministério Público e que os condomínios são submetidos a uma lista muito grande de exigências legais antes de serem autorizados.

A Sra. Célia Cafaggi, Secretária Adjunta de Desenvolvimento Econômico de Lagoa Santa, destacou que a existência dos loteamentos fechados no Município tem sido positiva, haja vista que a cidade teve um crescimento populacional da ordem de 39% nos últimos 10 anos.

A audiência contou também com a participação de moradores de bairros de Lagoa Santa e Caeté, que se sentem prejudicados pela presença dos loteamentos fechados em suas cidades. O Sr. Fernando Pereira Gomes Neto, ex-Vereador de Lagoa Santa, reclamou do que chamou de avanço desordenado dos condomínios, o que provoca a expulsão, para áreas cada vez mais periféricas, das famílias que não têm dinheiro para viver neles. Por sua vez, o Sr. Luiz Humberto Carvalho de Lorena, Vice-Presidente da Associação Comunitária do Bairro Quintas da Serra, em Caeté, salientou que os Poderes Executivo e Legislativo da cidade são coniventes com supostos abusos praticados pelos empreendedores do condomínio Quintas da Serra.

No mérito, ressaltamos a importância da matéria para a uniformização das normas sobre a criação de loteamentos fechados e condomínios urbanísticos no Estado. Analisando o substitutivo apresentado pela Comissão de Constituição e Justiça, destacamos alguns pontos: a necessidade de condicionamento ao plano diretor do Município para a instituição de loteamento fechado ou condomínio urbanístico; a vedação da constituição de condomínio urbanístico em áreas sem condições de acesso pelo sistema viário oficial ou necessárias à preservação ambiental e à defesa do interesse cultural ou paisagístico; a obrigatoriedade de manutenção de sistema viário, nas áreas destinadas ao uso comum da população; a obrigatoriedade de o empreendedor destinar ao uso público área externa equivalente a pelo menos 25% da área do empreendimento, quando o condomínio urbanístico tiver área superior a 10.000m2.

Assim, entendemos que o projeto de lei é oportuno e meritório, devendo ser aprovado por esta Comissão.

Conclusão

Em face do exposto, somos pela aprovação do Projeto de Lei nº 712/2011, no 1º turno, na forma do Substitutivo nº 1, apresentado pela Comissão de Constituição e Justiça.

Sala das Comissões, 13 de dezembro de 2011.

Pompílio Canavez, Presidente - Liza Prado, relatora - João Leite.

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