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1. A compra e venda de um imóvel com pacto
comissório, é um negócio jurídico pelo qual um dos contratantes -
vendedor - obriga-se a transferir para outro contratante -
comprador - um imóvel de sua propriedade, pagando este àquele, no
ato da escritura, parte do preço previamente ajustado entre
ambos, e a outra parte do preço será completada em dia fixado de comum
acordo entre os contratantes. Estipula mais, que verificando-se o não
pagamento da totalidade do preço, a venda será desfeita, perdendo o
comprador a importância paga, e o imóvel retornará ao domínio do
vendedor. O pagamento total do preço fixado é um dos característicos
fundamentais da venda e compra. Os outros dois são: coisa (imóvel) e
consenso (acordo ajustado livremente entre vendedor e comprador).
2. Essa estipulação - forma de pagamento do preço do imóvel vendido, não
tira da escritura assim formalizada o característico de escritura pura e
simples. No Direito anterior (Código Civil revogado), tal tipo de
escritura era identificada com o "nomem juris" de VENDA E COMPRA COM
PACTO COMISSÓRIO (artigo 1.163) e as conseqüências do não pagamento
total do preço do imóvel vendido, estavam previstas no parágrafo único
do caput do artigo.
3. O vigente Código Civil, ao contrário do anterior não mencionou a
venda e compra contendo o pacto comissório. Teria sido abolida a
escritura de venda e compra de imóvel, com a estipulação do pacto
comissório, em face do novo Código Civil não se referir a ela,
expressamente como agiu o legislador do passado? Na Capital de São
Paulo, alguns registradores imobiliários entendem que sim, e registram a
escritura como "pura e simples", sem mencionar o que as partes
estipularam com relação ao pagamento do preço, ou seja, parte no ato da
outorga da escritura e parte a dia certo, prefixado de comum acordo
entre vendedor e comprador.
4. O Sr. Wilson Bueno Alves, mercê de sua altivez profissional, de sua
acentuada dedicação aos serviços que realiza, reagiu contra esse
entendimento adotado por alguns registradores paulistanos e nos remeteu
para publicação no BOLETIM CARTORÁRIO um trabalho de sua autoria,
expondo seu entendimento de que ainda pode o notário lavrar escritura de
venda e compra de imóvel, com pacto comissório, ante o disposto nos
artigos 474 e 475 do vigente Código Civil. Com tal trabalho, mais uma
vez revela ele duas coisas importantes para o bom e eficiente exercício
das atividades notariais: 1. segurança na prática do ato e 2. sábio
conhecimento de suas atividades notariais.
5. Um registrador imobiliário da Capital de São Paulo, registrou tal
tipo de escritura e ignorou, por omitir no ato registrário, a cláusula
resolutiva expressa à mesma, e ante a dúvida suscitada pelo interessado
e contrariando parecer do órgão do Ministério Público, segundo fui
informado, o Juiz aprovou o entendimento do oficial registrador, com
omissão no ato registrário estipulado pelo vendedor e comprador, quanto
a forma de pagamento do preço do imóvel. Em outra serventia predial, a
escritura com igual estipulação foi registrada com a observação de que
foi estipulada condição relacionada com o preço do imóvel vendido.
6. O Sr. Wilson Bueno Alves remeteu-me por escrito sua posição
profissional, deixando expresso que ainda mantém o seu entendimento de
que o preço do imóvel vendido tanto pode ser pago à vista ou em partes,
sem que a estipulação de pagamento parcelado do preço constitua óbice ao
seu ingresso na serventia predial, devendo constar do retro o que as
partes estipularem a esse respeito. A estipulação de pagamento parcelado
do preço do imóvel em nada impede o registro da escritura, consignando
no mesmo a forma com que o preço deve ser pago, por força do
convencionado entre comprador e vendedor.
7. Quero deixar claro com estes antecedentes esclarecimentos e registrar
mais uma vez, minha admiração à lucidez intelectual do Sr. Wilson Bueno
Alves, que conheço desde o meu ingresso no serviço notarial paulistano.
Não divulguei o seu trabalho no Boletim Cartorário porque nele anotei
algumas falhas. Ademais, entendo que sua exposição é um tanto prolixa,
mas alterá-la não me compete. Contudo, registro: estou de pleno acordo
com o seu entendimento, de que o pacto comissório ainda pode ser
estabelecido entre comprador e vendedor e de que tal estipulação pode
ser registrada pela serventia predial competente. Embora tal espécie de
escritura de venda e compra não conste de forma expressa no vigente
Código Civil, como ocorria no Código revogado, nada impede que os
contratantes - vendedor e comprador de um imóvel - estipulem na
escritura de compra e venda, a forma expressa e condicional do pagamento
do preço do imóvel objeto da venda. A rigor, a venda e compra com
pagamento fracionado do preço nada mais é do que uma venda e compra pura
e simples. O que se estabelecia não era uma CONDIÇÃO, mas sim uma forma
de pagamento do preço, perfeitamente válida, sem transformá-la em venda
e compra condicionada. O registrador imobiliário, ao acolher para
registro tal tipo de escritura, deve sim, mencionar no ato registrário,
a forma de pagamento do preço convencionado entre as partes, ante o que
está expresso no artigo 176 da Lei 6.015, item III, letra b, n. 5 (Lei
de Registros Públicos). Do registro deve constar o valor da coisa, da
dívida, condições e mais especificações, se houver. Agiu pois, no meu
entender, corretamente o oficial registrador paulistano que ao
registrar a escritura, fez constar da certidão que para o pagamento do
preço as partes estabeleceram condição; e no meu entender agiu
incorretamente aquele que no ato registrário omitiu a condição
estabelecida pelos contratantes (vendedor e comprador), sobre a forma
como o preço do imóvel seria pago.
8. A rigor, o pacto comissório nunca caracterizou uma venda e compra
condicional. Mesmo no direito anterior, quando estipulado pelas partes e
inserido na escritura, ela não adquiria os característicos de uma venda
e compra condicional, mas sim uma CONDIÇÃO estabelecida pelas partes
sobre a forma de como o PREÇO do imóvel seria pago. Era sim e continua
sendo uma venda e compra simples, para cujo preço fora estabelecido uma
forma condicional de pagamento, o que pelo PRINCÍPIO DA PUBLICIDADE,
disciplinador dos serviços do registrador imobiliário, observando o
dispositivo legal retro mencionado, deve constar do ato registrário.
9. Fui levado a expor e divulgar este meu entendimento sobre o assunto,
em total apoio ao entendimento do Sr.Wilson Bueno Alves, pelos seguintes
motivos: o primeiro, por não ter ele vindo buscar a sua exposição
escrita sobre o apreciado assunto, para nele inserir de forma mais clara
o seu entendimento; o segundo, a exposição de um dos mais
ilustres e capacitados notários brasileiros, Dr. JOÃO TEODORO DA SILVA,
feita à página 13 da Revista AUTÊNTICA, da Serjus de Minas Gerais, em
que está a erudita e jurídica exposição deste autorizado notário
brasileiro, a qual "ipsis litteris" transcrevo. Antecipo o registro da
minha sincera, autêntica e comprovada admiração de sua cultura jurídica,
proclamando também a minha admiração, respeito, estima e consideração a
tão culto notário brasileiro.
Este é o entendimento sobre o assunto, do Dr. João Teodoro da Silva:
"1.3 - PACTO COMISSÓRIO
Abre-se aqui um parêntese para assinalar que, mantendo viva a lembrança
da repulsa à multimilenar "lex commissoria", o Código Civil brasileiro
de 1916, em seu art. 765, proibia incisivamente o pacto comissório nas
garantias reais; e o "caput" do art. 1.428 do atual Código Civil repete
a vedação, "ipsis litteris" ao dispor: "É nula a cláusula que autoriza o
credor pignoratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da
garantia, se a dívida não for paga no vencimento". Deduzia a doutrina,
entretanto, como implícito em tão rigoroso preceito da lei anterior, que
ele não impedia o devedor inadimplente de fazer dação em pagamento do
objeto da garantia ao credor. Mas, agora, para espancar dúvida e
facilitar as atividades dos tabeliães de notas e dos oficiais de
registro imobiliário, a lei atual prevê expressamente essa faculdade uma
vez que, no parágrafo único do art. 1.428, concede: "Após o vencimento,
poderá o devedor dar a coisa em pagamento da dívida."
Aliás, a antiqüíssima vedação do pacto comissório, relembrada no
citado art. 1.428 Cciv/2002, justifica uma salutar corrigenda feita no
Código Civil atual, em confronto com o seu antecedente, cujo art. 765
proibia o pacto comissório nas garantias reais e, inadvertidamente, em
aparente contradição, o admitia no art. 1.163 para a compra e venda com
preço a pagar, total ou parcialmente. Ora, na compra e venda, o
desfazimento do contrato por falta de pagamento do preço ou de parte
dele faz sentido: a uma, porque o preço é um dos elementos essenciais
desse contrato típico, sem o que ele não se aperfeiçoa; as duas, porque,
na compra e venda, o credor do preço é o mesmo que perdeu a titularidade
do bem e não se pode conceder que, além de ficar sem o preço, ainda não
recupere a coisa vendida.
A questão era de má técnica legislativa, consistente na circunstância
de o Código Civil de 1916, ao dispor sobre a compra e venda com cláusula
especial de pacto comissório, abrigar uma impropriedade em seu sistema,
que o repelia. Por isso, foi feliz o legislador do código atual, que
omite a referência ao pacto comissório entre as cláusulas especiais da
compra e venda. Assim procedendo, não deixou à míngua o vendedor que
deseje acautelar-se com o desfazimento do negócio jurídico por falta de
pagamento do preço convencionado a prazo ou de prestações dele. Porque,
na realidade, tanto no código velho como no atual, a cláusula
acautelatória do vendedor e ao mesmo tempo credor do preço ou de parcela
dele era e continua suscetível de ter equacionamento como cláusula
resolutiva, ou melhor, como condição resolutiva, regulada, entre as
condições do negócio jurídico, nos arts. 127 e 128, combinados com os
arts. 121 e 122 Cciv/2002 (em correspondência com o art. 119, c/c com os
arts. 114, 115 e 117 Cciv/1916), no âmbito dos quais se encaixa como
luva o impropriamente chamado pacto comissório, dispensada esta infeliz
designação que encimava o inócuo art. 1.163 Cciv/1916.
Com estas considerações, que se distanciaram do tema principal,
fecha-se o longo parêntese que procura passar uma convicção quiçá
proveitosa para os tabeliães de notas e registradores imobiliários,
segundo a qual, em matéria de pacto comissório na compra e venda, o que
houve foi simples correção de nomenclatura e aperfeiçoamento na
sistematização do código, pois a cláusula configurava e permanece
configurando condição resolutiva expressa".
Encerro, transmitindo ao jovem Wilson Bueno Alves, meu apoio ao seu
entendimento e expresso no seu trabalho que me enviou para publicação no
Boletim Cartorário, mas lamento, não ter ele vindo pessoalmente tomar
conhecimento das alterações escritas que nele fiz, para com sua
aprovação ser publicado no Boletim Cartorário. Contudo registro: você
está certo e seu entendimento é válido e legal.
MEMÓRIA
Memória, na minha concepção, é a faculdade intelectual que o homem
possui de reviver o passado. Para mim, simbolicamente, ela é a sombra do
homem. Segundo a posição do sol na vida do homem, ela pode estar atrás
do mesmo, seguindo-; ao seu lado, amparando-o, nos instantes de
desilusão ou até mesmo à sua frente, direcionando-o no seu permanente
caminhar. Contudo, sem contrariar a figura exposta, a memória é a um só
tempo PASSADO, quando ela é modelo; PRESENTE, quando ela é exemplo, e,
FUTURO, quando ela é roteiro. Conhecer a vida de um homem, é conhecer o
seu passado, o seu presente e o seu futuro. Um homem torna-se imortal
quando o seu passado e o seu presente se identificam com o seu futuro.
Um homem que tem um passado de respeito, um presente valorizado e um
futuro conceituado, é um homem imortal. É imortal porque vive no exemplo
que deixa quando morre. Conhecer o passado de um homem é conhecer o
homem na sua integridade. Divulgar a vida passada de um homem, quando
ela é a um só tempo, marco, rumo, caminho, guia seguro para os que ainda
vivem e lutam é dever de quem crê na vida. Um homem que tem um passado
com esses característicos, não morre. É imortal. Vive na obra realizada.
Frutifica no exemplo deixado. Vibra no ideal que transmite aos seus
descendentes e seguidores. Um homem que tem um passado positivo, com seu
exemplo, é um guia, um farol, um marco, um roteiro. Filosoficamente, o
passado positivo de um homem, além de exemplo é algo mais, é fé, é
estímulo, é crença, é farol. Um homem que tem ou teve (se já falecido)
um passado, além de ser exemplo é algo mais, é um fixador de rumo a ser
seguido. Recordar a vida modelar de um homem já falecido é estimular os
que ainda estão vivos a lutar pelos mesmos ideais, e continuar lutando.
Recordar o passado exemplar de um homem, é perfumar a recordação com o
perfume da saudade. Foi o que fez de forma magnífica o notário mineiro,
Dr. JOÃO TEODORO DA SILVA, recordando a vida do notário mineiro JARBAS
FERREIRA PIRES, falecido em 2 de julho de 1990, com 91 anos de idade,
mas ainda vivo nas obras que realizou e na saudade daqueles que ainda o
admiram. Antecedendo a exposição do Dr. João Teodoro da Silva, feita na
revista AUTÊNTICA - da SERJUS de Minas Gerais, Edição 03 - junho 2004 -
há o texto expressivo de POLIANE ELIZÁRIO e emocionantes fotografias de
JARBAS FERREIRA PIRES; de particularidades de sua vida profissional e
familiar, inclusive de uma máquina datilográfica, idêntica à que ainda
tenho em minha mesa e de quando em vez a uso, saudoso do início da minha
vida pretérita de cartorário.Emocionei-me quando tomei conhecimento da
vida de JARBAS FERREIRA PIRES, que eu não conheci pessoalmente, mas que
tanto admirei pela sua profunda cultura e pelo seu vivo e autêntico
interesse que tinha por assuntos relacionados com a profissão que ele
adotou quando jovem e a exerceu por grande parte de sua vida: a de
notário, antigo tabelião. JARBAS FERREIRA PIRES, mercê da exposição de
João Teodoro da Silva, das fotos de Rodrigo Albert e do texto de Poliane
Elizário é MONUMENTO que honra e valoriza o notariado brasileiro, e que
João Teodoro da Silva, procurou destacar a sua real imensidão, valor e
beleza. Da exposição feita por Poliane Elizário, ressalta o valor que
JARBAS FERREIRA PIRES dava à atividade cartorária, quando indagado por
que não iria ser, pela sua imensa e profunda cultura, advogado ou juiz,
esclareceu ele, na sua humildade, mas destacando o imenso valor de sua
atividade notarial: "POSSO DE MANEIRA MODESTA E EFICIENTE SERVIR ÀS
PESSOAS COMO ESCRIVÃO, TABELIÃO OU MESMO CONSELHEIRO". Do texto, contido
na revista "AUTÊNTICA", destaco esta particularidade de Jarbas Ferreira
Pires: "De fina educação, tinha o hábito de responder prontamente todas
as cartas que recebia, independentemente de quem fosse o remetente".
(cf. pág. 49 da citada revista). Aqui dou o meu testemunho dessa
elogiável virtude do saudoso JARBAS FERREIRA PIRES. A seguir transcrevo
três cartas que ele recebi, e o faço com respeito e admiração, agora com
sentida saudade, mas também com fé na profissão que ele tanto dignificou
e pelo exemplo que nos deixou.
A primeira carta, datada de 1978, é do seguinte teor:
"Arcos(MG), 24 de abril de 1978.
Exmº. Sr. Dr. Antônio Albergaria Pereira
Cordiais cumprimentos,
Eu levaria para o túmulo um grande pesar, se, por inexorável desdita,
não me fosse dado assistir ao raiar desse dia, em que me disponho a
endereçar-lhe estas letras, comunicando-lhe o recebimento do
interessante opúsculo intitulado "Escritura Pública", e que, por
intermédio da Editora Forense, houve por bem destinar-me.
O motivo desta demora corre por conta de vários fatores, que moroso e
enfadonho seria enumerar e que, por isso mesmo, escusado se me afigura
expô-los aqui.
Isto confessado, fio-me na sua benevolência e conto com a sua
absolvição.
Apreciei sobremaneira o seu escrito. Li-o de um só fôlego, tal foi a
atração que a sua leitura me proporcionou, e convicto estou de que não
se lhe sobrepujam certas obras congêneres, maçudas, que por aí correm.
É um roteiro certo a seguir-se na consecução de qualquer trabalho
tabelional.
Pena é que não tenha sido editado, o que ainda poderá fazê-lo, a bem
de quantos militam na esfera forense.
Não mais esmero seria necessário nessa preciosidade para demonstrar o
talento, a cultura jurídica e a acuidade intelectiva do autor.
Muito grato lhe sou pelo exemplar que se dignou enviar-me e que terá
lugar de destaque na minha modesta biblioteca.
Minhas sinceras e vívidas felicitações, Dr. Antônio, pelo
aparecimento dessa erudita obra, pequena no seu porte, mas grande no seu
valor beneficente e literário.
Formulando os mais veementes votos pela sua felicidade pessoal,
assino-me com distinta consideração.
Saudações atenciosas.
Jarbas Ferreira Pires"
A segunda carta, datada de 1980, muito me alegrou pelo seu conteúdo:
"Arcos(MG), 28 de maio de 1980.
Prezado Dr. Albergaria:
Saúdo-o cordialmente.
Eis que foi para mim motivo da mais viva satisfação e entusiasmo a
chegada às minhas mãos do seu concludente e sobremodo útil trabalho
intitulado "Escrituras em Cartório".
Li-o com muita atenção e interesse e cheguei a convencer-me de que se
trata de um trabalho "sui generis", um vade-mecum indispensável não
somente às pessoas que necessitam praticar algum ato notarial, mas
também aos próprios tabeliães, principalmente do interior.
É, sim, de prever-se que esse feito vai ter geral aceitação aos que dele
tiverem conhecimento. Este o meu mais grato desejo.
Felicito-o, pois, calorosamente, por mais esse plausível
empreendimento seu e agradeço-lhe, desvanecido, o estimado exemplar que
se dignou enviar-me, mais estimado ainda, à face de sua dedicatória, tão
afetuosa e amiga.
À sua inteira disposição aqui fica o patrício e admirador.
Jarbas F. Pires"
A terceira carta, datada de 1981, animou-me a seguir a trilha que vinha
seguindo.
"Arcos(MG), 26 de junho de 1981.
Prezado Dr. Albergaria:
Meus cordiais cumprimentos.
Foi com viva satisfação e grande entusiasmo que recebi mais um notável
trabalho seu. Quero referir-me ao libreto intitulado PÚBLICA FORMA NO
DIREITO NOTARIAL.
Li-o com atenção e muito agrado. Apreciei-o sobremaneira. É uma
excelente e completa monografia acerca desse instrumento notarial.
Vazada em boa e sólida doutrina, satisfaz plenamente a todos quantos
queiram tomar conhecimento do assunto aí aventado.
No gênero não se conhece escrito que se lhe iguale. Representa um
valioso auxiliar a pró dos que mourejam nas lides forenses.
O autor dá, assim, pela clareza do enunciado, pela elegância da
linguagem e pela farta documentação sacada a lume, - outro inequívoco
testemunho da sua cultura jurídica de alto nível.
Pelos dedos se conhece o gigante - diz o rifão.
Muito grato lhe sou pelo exemplar que se dignou oferecer-me por via da
honrosa e cativante dedicatória e ainda pelas suas amáveis referências
ao meu modesto tratado tabelional.
Felicito-o calorosamente por mais essa contribuição sua às letras
jurídicas, animando-o a prosseguir nessa trilha em boa hora encetada,
certo de que muita cousa boa ainda aparecerá do bico dessa pena
privilegiada e benfazeja.
Um abraço.
Jarbas F. Pires"
CONCLUINDO
Tenho fé no notariado brasileiro. Um dia ele abrigou JARBAS FERREIRA
PIRES. Ele ainda abriga outros portadores da mesma fé que JARBAS
FERREIRA PIRES tinha nas suas atividades notariais: servir as pessoas,
"até mesmo como conselheiro". |
