João Pedro Lamana Paiva*

O sistema registral e notarial vem recebendo a consideração que merece, resultado do desempenho das atividades desenvolvidas junto às comunidades e da credibilidade dos serviços prestados com celeridade e eficiência.

Neste século XXI, o Brasil tem produzido leis que estão beneficiando a população ao regularizar a propriedade imóvel cujo objetivo é que todos possam ter casa própria, em cumprimento ao direito de moradia assegurado pela Constituição federal.

Prova disso é a edição da elogiável lei 11.481/2007, que estabeleceu novas diretrizes para regularização da propriedade imobiliária bem como criou novos direitos reais, acrescentando ao artigo 1.225 do Código Civil, os incisos XI – concessão de uso especial para fins de moradia e XII – concessão de direito real de uso. Também acrescentou, como bens passíveis de hipoteca, no artigo 1.473, os incisos VIII – direito de uso especial para fins de moradia; IX – direito real de uso e X – propriedade superficiária.

As alterações operadas na lei 9.636/98 instituíram a possibilidade de a União realizar a regularização de ocupações existentes em imóveis pertencentes a seu patrimônio, mesmo em relação a assentamentos informais de populações carentes e de baixa renda, tanto em imóveis urbanos como rurais, basicamente para fins de moradia.

As inscrições de ocupação dos referidos imóveis ficam a cargo da Secretaria do Patrimônio da União, SPU, podendo haver transferências de posse na cadeia sucessória do imóvel mediante anotação em seu cadastro administrativo.

Com a alteração do artigo sétimo do decreto-lei 271/67, foi instituída a concessão de uso de terrenos públicos ou particulares, remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, como direito real resolúvel, para regularização fundiária de interesse social, urbanização, edificação e outras finalidades.

Para demarcação desses terrenos visando à regularização fundiária de interesse social, a União poderá lavrar auto de demarcação nos seus imóveis, sendo considerada como de interesse social a regularização destinada a atender famílias com renda familiar mensal não superior a cinco salários mínimos.

O auto de demarcação assinado pelo secretário do Patrimônio da União, deverá ser instruído com:

● planta e memorial descritivo da área a regularizar;

● planta de sobreposição da área demarcada;

● certidão da matrícula ou da transcrição da área a regularizar;

● certidão da Secretaria do Patrimônio da União, SPU, indicando o registro imobiliário patrimonial, RIP, e o responsável pelo imóvel;

● planta de demarcação da linha preamar média, LPM, para terrenos de marinha;

● planta da linha média de enchentes ordinárias, LMEO, para terrenos marginais a rios federais.

A regularização fundiária observará o seguinte procedimento (artigo 18-A a 18-F do DL 9.760/46, com redação dada pela lei 11.481/2007):

● Prenotado e autuado o pedido de registro da demarcação no registro de imóveis, o oficial procederá às buscas verificando a existência de matrículas ou transcrições relativas à área a ser regularizada.

● Inexistindo matrícula ou transcrição e estando a documentação em ordem, o RI abrirá matrícula do imóvel em nome da União, registrando o auto de demarcação.

● Havendo registro anterior, o RI notificará pessoalmente o titular do domínio e, se não for encontrado, por edital, assim como os confinantes, ocupantes e terceiros interessados, estes só por edital (cujas duas publicações serão a cargo da União).

● Decorrido o prazo de 15 dias após a última publicação sem que haja impugnação, o RI abre matrícula em nome da União e registra a demarcação, cancelando o registro anterior em virtude da nova abertura e procede às necessárias averbações junto aos registros anteriores, se for o caso.

● Havendo impugnação, o RI dará ciência à União, que tentará acordo com o impugnante. Não havendo acordo, remete-se a questão ao juízo competente (da Justiça Federal), prosseguindo o registro quanto à parte incontroversa.

● Julgada improcedente a impugnação, os autos voltam ao RI para a abertura de matrícula em nome da União, cancelamento de registros anteriores e realização das eventuais averbações necessárias.

● Julgada procedente a impugnação, os autos são restituídos ao RI para as necessárias anotações e restituição ao poder público.

● A prenotação do pedido de registro da demarcação fica prorrogada até o cumprimento da decisão judicial ou até seu cancelamento a pedido da União, não se aplicando a essas regularizações o cancelamento por decurso de prazo.

Esse novel diploma legal possibilitou, ainda, a aplicação desse procedimento às regularizações fundiárias de interesse social em imóveis de propriedade dos estados, Distrito federal e municípios (art. 22, lei 11.481/2007).

Também é importante salientar que as operações imobiliárias envolvendo terrenos da União, dos estados, Distrito federal e municípios, implicam a apresentação de declaração sobre operações imobiliárias em terrenos da União – DOITU em meio magnético, pelos cartórios de notas, registro de imóveis e títulos e documentos, com relação às suas áreas de responsabilidade.

A lei 11.481/2007 alterou o parágrafo e acrescentou outro, no artigo 22 da lei 9.514/97, introduzindo os incisos II – direito de uso especial para fins de moradia; III – direito real de uso, desde que suscetível de alienação; e, IV – propriedade superficiária, além do parágrafo segundo. Finalmente, a referida lei acrescentou o artigo 290-A à lei 6.015/73, instituindo casos de gratuidade no registro de imóveis, específicos para regularizações fundiárias de interesse social e para a primeira averbação de construção residencial de até 70 m² em áreas urbanas que tenham sido objeto dessas regularizações, desnecessária a comprovação do pagamento de tributos ou contribuições previdenciárias.

Sem dúvida, o advento dos novos institutos legais destinados a operacionalizar a regularização fundiária em zonas especiais de interesse social representa um avanço para a organização das cidades e das zonas rurais em todo o país. No entanto, não deixou de ser uma iniciativa tímida uma vez que se limitou aos bens imóveis pertencentes ao domínio público em todas as esferas políticas da Federação (União, estados, Distrito Federal e municípios). Teria sido um avanço verdadeiramente revolucionário a instituição de instrumentos semelhantes destinados à regularização imobiliária incidente, também, sobre a propriedade privada, levando-se em consideração, especialmente, as dificuldades enfrentadas pela população economicamente mais carente para o desenvolvimento regular de processos de usucapião. Mesmo na modalidade constitucional (CF, artigos 183 e 191), a usucapião demanda estrutura de assistência judiciária disponível e contratação de serviços técnicos de planimetria nem sempre disponíveis, além de gerar sobrecarga de trabalho e outros custos para o desempenho da atividade jurisdicional.

Sapucaia do Sul-RS/Setembro/2007