AÇÃO DE COBRANÇA - TAXA DE CONDOMÍNIO - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - ALIENAÇÃO DO BEM - DÉBITO ANTERIOR - ADQUIRENTE - RESPONSABILIDADE - LEI 4.591/64

Ementa: Ação de cobrança. Taxa de condomínio. Natureza propter rem. Adquirente. Responsabilidade.

- A dívida proveniente do rateio condominial é propter rem, incidindo sobre a própria coisa, sendo responsável pelo pagamento aquele em nome de quem a unidade autônoma está registrada no CRI.

Apelação provida.

Apelação Cível n 1.0024.05.877506-5/001 - Comarca de Belo Horizonte - Apelante: Engemax Engenharia Empreend. Construções Ltda. - Apelado: Condomínio Residencial Del Rey, Eduardo Jose Alves Dias - Relator: Des. Roberto Borges de Oliveira

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 10ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, em dar provimento.

Belo Horizonte, 12 de setembro de 2006. - Roberto Borges de Oliveira - Relator.

N O T A S  T A Q U I G R Á F I C A S

DES. ROBERTO BORGES DE OLIVEIRA - Cuida-se de apelação cível interposta por Engemax Engenharia, Empreendimentos e Construções Ltda. contra a sentença prolatada pelo Juízo da 20ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte nos autos da "ação de cobrança de condomínio" (sic) que lhe é movida por Condomínio Residencial Del Rey, também contra Eduardo José Alves Dias.

O MM. Juiz rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva argüida pelo suplicado Eduardo José Alves Dias e, na seqüência, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para condenar os suplicados no pagamento das taxas de condomínio explicitadas na planilha de f. 05/06, nos seguintes termos:

Condenou a suplicada Engemax Engenharia Empreendimentos e Construções Ltda. no pagamento das taxas de condomínio vencidas a partir do mês de setembro de 1998, até agosto de 2003, sendo esta última proporcional ao número de dias do mês, devidamente corrigidas pelos índices da CJMG e juros de mora de 0,5% ao mês, desde os respectivos vencimentos, além de multa de mora de 10% até o mês de dezembro de 2002 e, a partir de então, juros de mora de 1% ao mês, nos termos do art. 406 do CC/2002, e multa de mora de 2%.

Ressaltou que os valores já pagos e que totalizam R$ 4.750,00 (quatro mil, setecentos e cinqüenta reais) serão deduzidos do referido débito, após correção pelos mesmos índices acima expostos, desde as datas dos respectivos.

Condenou a Engemax Ltda., ainda, no pagamento de 70% (setenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios, que foram fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

Quanto ao suplicado Eduardo José Alves Dias, condenou-o ao pagamento das taxas de condomínio vencidas a partir de 18 de agosto de 2003 e as vincendas até o trânsito em julgado da sentença (pedido constante do item II, "c", da inicial - f. 04), com os mesmos acréscimos acima, observado, porém, o percentual de 2% para a multa moratória.

Condenou-o, também, no pagamento de 20% (vinte por cento) das custas processuais e honorários advocatícios, que foram fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação que lhe foi imposta.

Por fim, impôs ao suplicante o pagamento de 10% (dez por cento) das custas processuais e honorários advocatícios de R$ 300,00 (trezentos reais), para cada um dos patronos dos suplicados.

Inconformada, a apelante se insurge contra a sentença, aduzindo que o único responsável pela inadimplência das taxas condominiais é o apelado Eduardo, pois, quando da assinatura do contrato de compra e venda do imóvel descrito na inicial, entre eles firmado - e sobre o qual recai o débito ora reclamado -, repassou-lhe o valor de R$ 8.036,08 para quitar as taxas de condomínio anteriores à transferência do bem; mas, no entanto, ele assim não procedeu.

Ressalta que, no mínimo, a decisão deverá ser reformada, para condenar o apelado Eduardo a ressarcir à apelante o referido valor.

Salienta que, de acordo com o art. 279 do CC/2002, somente o culpado responde pelas perdas e danos. Portanto, em razão da culpa exclusiva do apelado Eduardo pela inadimplência, não está obrigada a responder pelas multas moratórias e juros que incidiram sobre o valor principal da dívida.

Sustenta que a planilha acostada aos autos não retrata a realidade das prestações efetivamente devidas e, ainda, que a estipulação da multa moratória em 10% (dez por cento), para débitos anteriores ao novo Código Civil, é excessiva.

Postula o provimento do recurso e a conseqüente reforma da decisão a quo.

Devidamente intimadas as partes, apenas o Condomínio Residencial Del Rey apresentou contra-razões às f. 116/123.

Conheço do recurso e entendo que o mesmo merece prosperar, mas não pelas razões alteadas pela apelante.

Isso porque o contrato de compra e venda firmado entre a Engemax e o apelado Eduardo José Alves Dias gera efeitos apenas entre as partes contratantes, não alcançando terceiro, no caso, o Condomínio apelado, que dele não participou, nem com ele anuiu.

De fato, as responsabilidades ali estabelecidas abarcam vendedora e adquirente, garantindo-se a qualquer das partes eventual ação de regresso, se for o caso. Por essa razão, não podem ser consideradas como elemento jurídico para embasar a condenação do apelado Eduardo José Alves Dias.

Em meu entendimento, a responsabilidade exclusiva dele pelo pagamento das taxas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição do imóvel - como é o caso em comento -, decorre de motivo outro, qual seja do caráter propter rem dos referidos encargos, que gravam o próprio bem.

De acordo com o parágrafo único do art. 4º da Lei nº 4.591/64, a transferência de cada propriedade autônoma depende de prova de quitação, por parte do alienante, das obrigações perante o condomínio.

Assim, se o adquirente do bem não exige tal comprovação, ou, se mesmo ciente, adquire o bem com dívida, em aberto, responde pelos débitos existentes.

Caio Mário da Silva Pereira preleciona:

"O cumprimento das obrigações atinentes aos encargos condominiais, sujeitando o devedor às cominações previstas (juros moratórios, multa, correção monetária), todas exigíveis pela via executiva, constitui uma espécie peculiar de ônus real, gravando a própria unidade, uma vez que a lei lhe imprime poder de seqüela" (Condomínio e Incorporações, 3. ed., Forense, 1976, p. 189).

O Egrégio Superior Tribunal de Justiça já decidiu neste sentido:

"O entendimento desta Corte também é tranqüilo no sentido de que os encargos de condomínio configuram modalidade de ônus real, devendo o adquirente do imóvel responder por eventual débito existente. Trata-se de obrigação propter rem. Precedentes" (AGA 305.718/RS, da 3ª T. do STJ, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, j. em 29.08.2000, DJU de 16.10.2000)

E também o extinto Tribunal de Alçada:

"É parte legítima o adquirente do imóvel em condomínio, responsabilizando-se pelo débito pretérito, pois, de modo claro, faltou com a imprescindível diligência na verificação de débitos anteriores, quando comprou, ferindo o disposto no art. 4º, parágrafo único, da Lei Federal nº 4.591, com a redação que lhe deu a Lei 7.182/84, devendo responder, por isso, com sua responsabilidade" (AC 392.708-2, da 5ª Câm. Cív. do TAMG, Rel. Juiz Francisco Kupidlowski, j. em 30.04.2003).

Destarte, em face dos argumentos e fundamentos expendidos, sendo o apelado Eduardo José Alves Dias o atual proprietário do apartamento (f. 21), a ele cabe responder, de forma exclusiva, perante o Condomínio, pelas taxas ora em cobrança; sem prejuízo, naturalmente, de eventual direito de regresso, conforme já ressaltado alhures.

Fica prejudicado o exame das demais questões devolvidas.

Dou provimento à apelação, para condenar o apelado Eduardo José Alves Dias, exclusivamente, no pagamento das taxas de condomínio em debate, acrescidas dos encargos de mora fixados na sentença. Deverá ser observada, ainda, a dedução do valor já pago, conforme determinado pelo Juízo a quo.

As custas processuais, já agora, ficam assim distribuídas: 90% (noventa por cento) para o apelado Eduardo José Alves Dias e 10% (dez por cento) para o Condomínio Residencial Del Rey, em razão da sucumbência parcial.

Uma vez que não houve irresignação quanto aos valores arbitrados nas condenações em honorários advocatícios fixadas na sentença, ficam mantidas, excluída, por óbvio, aquela imposta à ora apelante, já que se saiu vencedora.

Votaram de acordo com o Relator os Desembargadores Alberto Aluízio Pacheco de Andrade e Pereira da Silva.

Súmula - DERAM PROVIMENTO.