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Bens imóveis, gravados por doador, já falecido, no ato da doação, com
cláusulas de inalienabilidade, de impenhorabilidade e de
incomunicabilidade, não podem ter tais cláusulas canceladas. A conclusão
é da Quarta Turma do Superior Tribunal que não conheceu do recurso
especial dos donatários Beatriz Aguiar Maia Saliba e outros.
Eles foram à Justiça, pretendendo obter o cancelamento das cláusulas,
para que fosse efetuada a venda do imóvel, já velho. Alegaram
dificuldade para gerir o imóvel, que necessita de reforma urgente, não
gerando rendimentos razoáveis e causando prejuízos aos donatários. Os
proprietários afirmaram, ainda, que o aumento no número de sucessores
tornaria mais recomendável a venda.
Em primeira instância, a ação foi julgada improcedente. Ao julgar a
apelação, o Tribunal de Alçada do Estado de Minas Gerais, manteve a
sentença, entendendo ser "inadmissível a pretensão dos donatários de
verem cancelar as cláusulas de inalienabilidade, de incomunicabilidade e
de impenhorabilidade, gravadas por doador já falecido, no ato de doação
de imóvel, eis que o aumento do número de sucessores e a dificuldade de
gerência dos imóveis não eliminam a restrição imposta à propriedade
quanto ao poder de dispor o bem gravado com tais ônus".
Segundo o processo, o texto da escritura de doação e as respectivas
anotações de registros contêm disposição expressa das referidas
cláusulas. "O imóvel doado e os seus rendimentos não farão parte da
comunhão legal existente ou que venha a existir entre os donatários e
seus cônjuges, e será por eles donatários, administrados; que esse
imóvel, bem como seus frutos e rendimentos, será inalienável e
impenhorável, durante a vida dos donatários", consta do documento.
Em parecer sobre o caso, o representante do Ministério Público Gilvando
Almeida Botelho afirmou ser inadmissível o cancelamento dos gravames, a
teor do art. 1.676 do Código Civil. Vislumbrou, no entanto, a
possibilidade de que a alienação eventualmente poderia ocorrer desde que
as cláusulas fossem repassadas para outro bem obrigatoriamente
adquirido. Opinou, ainda, que fosse alterado o dispositivo da sentença,
de improcedência para carência de ação, extinguindo-se o processo sem
julgamento do mérito, por impossibilidade jurídica do pedido.
"O aumento do número de descendentes e a eventual dificuldade de
administração dos imóveis, somado às várias ações ajuizadas contra os
inquilinos a inviabilizar a gerência dos bens, não se mostra capaz de
afastar os preceitos legais que impõem a irretratabilidade da vontade
manifestada pelo doador falecido", observou o acórdão do Tamg. "Se o
doador, Francisco Marques da Silva Maia, estabeleceu, no ato da
liberalidade, o tempo de duração das cláusulas restritivas, ou seja,
enquanto os donatários forem vivos, serão estas indubitavelmente
vitalícias, isto é, até que sobrevenha o óbito dos donatários",
acrescentou. Modificou, no entanto, a sentença de improcedência,
considerando extinto o processo sem julgamento do mérito.
Os proprietários recorreram ao STJ, insistindo nos argumentos, mas a
decisão da Justiça mineira foi mantida. "Se o imóvel apresenta
dificuldades práticas, resolve-se pela venda, mas com a sua
substituição, por outro, com sub-rogação das mesmas cláusulas, solução
possível e recomendável, harmonizando-se a vontade do doador e a solução
do problema", considerou o ministro Aldir Passarinho Junior, relator do
processo no STJ, ao votar pelo não-conhecimento do recurso. "Mas, aí,
acentuou a Corte a quo (a de origem) que nenhum interesse a tanto
demonstraram os requerentes; desejam, pura e simplesmente, a venda pela
extinção da cláusula restritiva, o que não tem, então, como ser",
afirmou. "A venda, pura e simples, foi tida pelo Tribunal de Alçada como
injustificada, e, no ponto, para se chegar a conclusão diversa, somente
com o reexame dos fatos da causa, o que é obstado ao STJ fazer, ao teor
da Súmula nº 7", acrescentou o ministro.
Ele observou, no entanto, que a alteração da sentença de improcedência
pela extinção do processo sem julgamento do mérito, feita pelo Tamg,
abriu a possibilidade de uma eventual e futura sub-rogação, atenuando a
situação dos donatários.
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