Marcelo Guimarães Rodrigues, Desembargador do TJMG e examinador do concurso dos tabelionatos e registros públicos

LEI Nº 11.382

A Lei nº 11.382, em vigor desde 22 de janeiro de 2007, com notável repercussão no registro imobiliário, aprimorou a execução judicial, justamente a que maior desgaste proporciona ao Judiciário, em que se constata com alguma freqüência o sentimento de frustração geral pelo credor, do juiz, do advogado e da própria instituição da Justiça. O propósito é aparelhar o Judiciário de mecanismos capazes de oferecer ao cidadão um processo acessível, efetivo, justo e, sobretudo, de duração razoável.

Inverte-se uma lógica irracional, até certo ponto impregnada em nossa cultura jurídica, segundo a qual os autores de uma ação judicial não têm razão, até prova em contrário. O processo é concebido para privilegiar o réu, que pode discutir, recorrer, argumentar novamente, sem nada pagar, a um custo zero, pois não indeniza o autor por sua mora e demora. Caso vencido, resultado perverso que gera descrédito ao aparelho judiciário, incrementa o custo das transações, desperdiça riquezas e semeia insegurança.

Já na distribuição da execução, munido de certidão comprobatória, pode o credor averbá-la nos registros de imóveis, de veículos ou de outros bens do devedor sujeitos à futura penhora ou arresto. O sistema jurídico reconhecerá em fraude à execução a alienação ou oneração de tais bens, efetuada depois da averbação, tornando-a ineficaz. Lado outro, a inação do credor reverterá em favor do terceiro a presunção legal de boa-fé que emana do registro. Resultado: as pessoas não mais terão de provar que são honestas.

Deu-se maior segurança jurídica às transações imobiliárias, protegendo o terceiro de boa-fé da perda do imóvel por desconhecer ações de execução de dívida contra o vendedor, passíveis de resultarem em penhora do bem, já que os débitos do proprietário serão informados no registro do imóvel, o que deve diminuir a burocracia na venda. Será muito mais simples saber se um imóvel está liberado para ser vendido, além de economizar tempo e dinheiro despendidos na produção de papéis e provas judiciais.

Indagações da ordem “Quem é o proprietário? Que ônus recaem sobre o imóvel? Qual a hierarquia dos direitos? Com quem se pode contratar sem o risco de perder o bem comprado?” são cruciais. Essas respostas o cidadão que deseja adquirir um imóvel, e não uma demanda judicial, terá com mais clareza no registro imobiliário. A insegurança jurídica traz redução do número de compradores e vendedores aptos a passarem escritura definitiva, valendo-se de outros instrumentos, como contratos de gaveta e procuração sucessiva. Os negócios esbarram na falta de liquidez, pois não se tornam nem rápidos, nem tão seguros, fruto de exigências exageradas, uma verdadeira overdose de certidões, o que estimula a depreciação do valor do bem.

O quadro é perverso em um país que quer e precisa desenvolver seu mercado imobiliário, pois quanto mais custos de transações forem poupados, mais negócios ocorrerão e recursos serão canalizados para atividades produtivas, o que demonstra a imperiosa necessidade de promover o crédito, atrair os investimentos de capital, reduzir as taxas de juros, eliminar os empréstimos usurários, proteger as pessoas das fraudes na contratação imobiliária e simplificar os procedimentos legais.

As transações entre a Justiça e os cartórios se farão por meio eletrônico, dispensando ofícios e papéis, com maior celeridade, transparência e eficácia às ações de execução. A penhora e as alienações de bens se darão em sites criados pelos tribunais, mediante regras uniformes a serem estabelecidas nesse sentido. Além disso, eliminar por completo o chamado clandestinismo jurídico, com a integral adoção do princípio da concentração na matrícula, abarcando, inclusive, ações administrativas de órgãos públicos, resultará em segurança jurídica completa, aniquilando o ágio do preço.

O registro público sai fortalecido, pois se constitui no único serviço estatal inteiramente comprometido em proporcionar publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, o que tem sido ignorado por parte dos operadores do direito.