Artigo - Imóveis Rurais - Ridalvo Machado de Arruda

Ridalvo Machado de Arruda*

Palestra proferida no XXXV Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, realizado de 20 a 24 de outubro de 2008, em João Pessoa – PB

Introdução

O tema que me foi proposto para esta palestra é vasto e diversificado. Trataremos das questões práticas que envolvem o tema “imóveis rurais” na ótica do Incra, a partir das situações recorrentes que aportam no setor de cadastros rurais da Autarquia.

Conceito

A Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964 (Estatuto da Terra), bem como a Lei nº 8.629, de 25/2/1993, definem, no art. 4º, imóvel rural como sendo o prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua localização, que se destine ou possa se destinar à exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agroindustrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através de iniciativa privada.

Por outro lado, a Lei 9.393, de 19/12/1996 (Lei do ITR), no art. 1º, § 2º, considera imóvel rural “a área contínua, formada de uma ou mais parcelas de terras, localizada na zona rural do município”.

Vê-se, logo, que o conceito de imóvel rural contém duas variáveis: a destinação e a localização do imóvel. Com efeito, para o Direito Agrário, o imóvel é caracterizado pela destinação que se dá a área, ou seja, onde quer que se localize, se dentro ou fora do perímetro urbano, se há exploração extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial, o imóvel será rural. Diferentemente, para fins tributários, levar-se-á em conta a localização do imóvel, pois se estiver fora da zona urbana do município, o imóvel será rural e o imposto devido o Territorial Rural (ITR); enquanto se dentro da zona urbana, será urbano e o imposto cobrado o Predial Territorial Urbano (IPTU).

O Incra, para proceder ao cadastro de imóvel rural, utiliza-se da definição dada pelo Estatuto da Terra e, por força da Instrução Normativa INCRA nº 24, de 28/11/2005, considera como sendo um único imóvel rural duas ou mais áreas confinantes pertencentes ao mesmo proprietário, desde que seja mantida a unidade econômica, ativa ou potencial. De igual modo a Receita Federal, para fins de tributação, considera duas ou mais parcelas de terras rurais como sendo um único imóvel rural (vide art. 1º, § 2º, Lei 9393/96).

Conceito de imóvel rural para o registro de imóveis

Haveria um conceito de imóvel rural para o registro de imóveis?

No meu entendimento, no Registro de Imóveis o imóvel será rural se constar da matrícula o código que o Incra lhe atribuir, ou melhor, se houver referência ao CCIR, considerando a unidade imobiliária o prédio descrito na sua respectiva matrícula, em observância ao princípio da unitariedade da matrícula, ou seja, cada imóvel tem sua própria matrícula e cada uma representa um único imóvel, conforme art. 176, § 1º, inciso I, da Lei nº 6.015/73.

Para perder a característica de imóvel rural no Registro de Imóveis, o proprietário deverá requerer ao Incra o cancelamento do cadastro do imóvel no Sistema Nacional de Cadastro Rural, com provas de que, por suas características e situação, o imóvel é próprio para a localização de serviços comunitários das áreas rurais circunvizinhas; ou encontra-se em zona de turismo ou caracterizada como de estância hidromineral ou balneária; ou, ainda, comprovadamente tenha perdido suas características produtivas, tornando antieconômico o seu aproveitamento, aplicando-se, no que couber, a Instrução/Incra 17-b, de 22/12/1980, que trata de loteamento de imóveis rurais. Após o cancelamento do cadastro, o proprietário deverá providenciar a averbação na matrícula do imóvel da declaração de cancelamento.

Sistema Nacional Cadastro Rural - SNCR

O Sistema Nacional de Cadastro Rural, instituído pela Lei nº 5.868, de 12/12/1972, regulamentada pelo Decreto nº 72.106, de 18/4/1973, compreende a) o Cadastro de Imóveis Rurais, com a finalidade de realizar o levantamento sistemático dos imóveis rurais, para conhecimento das condições vigentes na estrutura fundiária das várias regiões do país; b) o Cadastro de Proprietários e Detentores de Imóveis Rurais, para coletar informações sobre proprietários e detentores de imóveis rurais, para conhecimento das condições de efetiva distribuição e concentração de terra e do regime de domínio e posse vigentes nas várias regiões do País. c) o Cadastro de Arrendatários e Parceiros Rurais, para conhecimento das reais condições de uso temporário da terra das diversas regiões do Brasil; d) e o Cadastro de Terras Públicas, para levantamento das terras públicas federais, estaduais e municipais, visando ao conhecimento das disponibilidades de áreas apropriadas aos programas de reforma agrária, bem como para conhecimento da situação dos ocupantes de terras públicas.

Todos os proprietários, titulares de domínio útil ou possuidores a qualquer título de imóveis rurais, estão obrigados a prestar declaração de cadastro. Uma vez efetuado o cadastro do imóvel, o Incra expedirá o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural — CCIR —, sem o qual o proprietário não poderá desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda seu imóvel rural, inclusive, em caso de sucessão causa mortis, nenhuma partilha, amigável (incluindo a escritura pública de inventário e partilha) ou judicial, poderá ser homologada, sob pena de nulidade, conforme estabelecido no art. 22, da Lei nº 4.947, de 6/4/1966.

Nas escrituras públicas fica o tabelião obrigado a mencionar os seguintes dados constantes do CCIR: o código do imóvel, o nome e a nacionalidade do detentor (ou seja, o nome da pessoa que figura no CCIR como sendo o proprietário do imóvel), a denominação do imóvel (mesmo que esteja diferente do nome constante da matrícula) e a sua localização (§ 6º, do art. 22, da Lei 4.947/1966).

O CCIR, em nenhuma hipótese, faz prova de propriedade ou de direitos a ela relativos, imputando-se crime àquele que utilizar esse documento com essa finalidade, ficando sujeito à pena de reclusão de 2 a 6 anos (art. 19, da Lei 4.947/1966).

Ocorre que, muitas vezes, nos deparamos no INCRA com situações em que o CCIR não é exigido pelo tabelião ou registrador. Na escritura não há referência ao CCIR do imóvel. Nesses casos, quando não há prova da apresentação do CCIR, comunicamos o fato à Corregedoria Geral da Justiça para adoção das providências cabíveis visando apurar a responsabilidade do notário ou do oficial do Registro de Imóveis, inclusive pedimos a declaração de nulidade da escritura e do registro.

A Lei 10.267/01 alterou o artigo 22 da Lei 4.947/66, dispondo, no parágrafo § 3o, que: a apresentação do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR, exigida no caput deste artigo e nos §§ 1o e 2o, far-se-á, sempre, acompanhada da prova de quitação do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural – ITR, correspondente aos últimos cinco exercícios, ressalvados os casos de inexigibilidade e dispensa previstos no art. 20 da Lei no 9.393, de 19 de dezembro de 1996. É óbvio que, se o imóvel estiver localizado na zona urbana, o que deve ser solicitada é a prova de quitação do IPTU.

De acordo com o que dispõe o parágrafo 6o da lei 10.267, os notários são obrigados a mencionar nas escrituras os seguintes dados do CCIR: I – código do imóvel; II – nome do detentor; III – nacionalidade do detentor; IV – denominação do imóvel; V – localização do imóvel.

E no registro de imóveis, conforme prevê o artigo 176 da lei 6.015/73, 3, letra a, a identificação do imóvel será feita com indicação: a - se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área.

Intercâmbio Cadastro e Registro

Havendo modificações na matrícula do imóvel rural, tais como, mudança de titularidade, desmembramento, loteamento, unificação de área, retificação de área, instituição de reserva legal e particular do patrimônio natural e outras restrições de caráter ambiental, fica o Oficial do Registro obrigado a comunicá-las ao Incra (art. 22, §7º, da Lei 4.947/66 c/c art. 5º, do Dec. 4.449/2002).

Por sua vez, o Incra enviará ao Registro de Imóveis, nos casos de formação de um novo imóvel rural, o código do cadastro do imóvel no SNCR, para fins de averbação (art. 22, § 8º, da Lei 4.947/66).

Para o INCRA, o repasse dessas informações tem por objetivo principal a atualização do Sistema Nacional Cadastro Rural – SNCR.

Há apenas uma hipótese em que o INCRA retorna essa comunicação ao registro de imóveis, ou seja, quando da criação de um novo imóvel rural. No caso de desmembramento, o oficial registrador deverá abrir nova matrícula, surgindo assim, novo imóvel. Essa área desmembrada vai com o código da área original. Quando é criada uma nova matrícula, o oficial deve comunicar ao INCRA que determinada área com o código tal foi desmembrada em uma área x, tendo sido aberta nova matrícula.

O INCRA irá criar um novo cadastro para aquela área desmembrada e retornará esta informação para o cartório, dizendo que a nova área recebeu um novo código. A partir daí, o cartório irá averbar o novo código na matrícula da área desmembrada.

Essa providência tem evitado inúmeras confusões no cadastro do INCRA. Há imóveis que são oriundos de vários desmembramentos, mantendo sempre o mesmo código da área originária. Quando a informação sobre a área desmembrada chega ao INCRA, confundem-se os imóveis, não se sabendo de qual área se trata, levantando dúvidas quanto à eventual ocorrência de duplicidade de matrículas.

Os serviços dos cartórios e do INCRA, feitos de forma integrada, são importantes para que não haja prejuízo a nenhuma das instituições e, principalmente, para que o usuário desses sistemas tenha a devida segurança jurídica da propriedade imobiliária.

Os dados do sistema nacional de cadastro rural são alimentados pelos oficiais de registro de imóveis. Na medida em que as informações dos cartórios, por algum motivo, chegam ao INCRA de forma truncada, o sistema sofre prejuízos. Com isso, o INCRA não se entende com o registro de imóveis e vice-versa. Portanto, para que de fato possamos colocar em prática a interconexão entre cadastro e registro, esse procedimento de interconexão tem de ser observado fielmente, tanto pelos oficiais de registro de imóveis como pelo Incra.

Módulo rural e módulo fiscal

O imóvel rural, em regra, é insuscetível de divisão em áreas abaixo do módulo rural ou da fração mínima de parcelamento. A fixação do módulo rural leva em conta diversos fatores, tais como o tipo de exploração a que se destina o imóvel, a qualidade da terra, a proximidade do centro consumidor, além de outros que o INCRA julgar necessário de acordo com o art. 4º, III, do Estatuto da Terra e art. 11, do Decreto nº 55.891, de 31-3-65, variando a quantidade de hectares para a sua constituição de região para região, sendo praticamente impossível fixar um determinado número de hectares para o módulo rural que abranja uma generalidade de imóveis rurais. Com o advento das Leis nº 5.868, de 12-12-72 e 6.746, de 10-12-79, foram criados o módulo fiscal (MF) e a fração mínima de parcelamento (FMP).

Não se pode confundir módulo rural e módulo fiscal. O módulo rural é uma unidade de medida, expressa em hectares, que busca refletir a interdependência entre a dimensão, a situação geográfica do imóvel rural, a forma e as condições do seu aproveitamento econômico. O módulo fiscal é uma unidade de medida, também expressa em hectare, fixada para cada município, instituída pela Lei nº 6.746, de 10 de dezembro de 1979, que leva em conta: tipo de exploração predominante no município; a renda obtida com a exploração predominante; outras explorações existentes no município que, embora não predominantes, sejam expressivas em função da renda ou da área utilizada; conceito de propriedade familiar.

O imóvel rural não pode ser desmembrado abaixo da fração mínima de parcelamento. No entanto, há um contra-senso na lei enquanto não proíbe a usucapião de áreas rurais abaixo da fração mínima. A lei, conforme está preconizando, possibilita a fraude na medida em que, o proprietário, se não pode desmembrar, pode perfeitamente aguardar quinze anos, exercendo a posse contínua, para entrar com ação de usucapião extraordinária da área, obtendo a “regularização” no Registro de Imóveis, com o registro da sentença. É preciso uma alteração legislativa para cuidar desse aspecto da aquisição de imóvel rural por meio da usucapião; ou, enquanto isso, os juízes de direito devem atentar para eventual ocorrência de aquisição de imóvel rural abaixo da fração mínima de parcelamento via ação de usucapião em fraude à Lei.

Hipóteses em que é permitido o desmembramento abaixo da fração mínima de parcelamento

Como em toda regra há uma exceção, caso a intenção seja a anexação da área desmembrada abaixo da fração mínima ao imóvel confrontante, desde que a área remanescente permaneça igual ou superior à fração mínima, o desmembramento pode ser realizado, sem necessidade de autorização do INCRA (art. 8º, § 4º da Lei nº 5.868/72).

Também existem outras hipóteses permitidas em lei. De acordo com o art. 2º, I e II, do Decreto n. 62.504/68, são desmembramentos que podem ser realizados abaixo da fração mínima de parcelamento:

I - os desmembramentos decorrentes de desapropriação por necessidade ou utilidade pública.
Os desmembramentos referidos no inciso I do Artigo 2º, conforme dispõe o artigo 3.º do decreto, independem de prévia autorização do Instituto Brasileiro de Reforma Agrária.

É muito comum o Estado ou o Município desapropriar uma área rural (abertura de estradas, por exemplo), cortando o imóvel em dois, e a área remanescente ficar abaixo da fração mínima. Nesses casos, o proprietário poderá regularizar a situação perante o Registro de Imóveis, devendo, nesse caso, abrir duas novas matrículas, mesmo que uma, ou ambas, fiquem abaixo da fração mínima de parcelamento.

II - Desmembramentos de iniciativa particular que visem a atender interesses de ordem pública na zona rural, tais como: desmembramentos de iniciativa particular que visem a atender interesses de ordem pública na zona rural, tais como: a) os destinados à instalação de estabelecimentos comerciais, quais sejam: 1 - postos de abastecimentos de combustível, oficinas mecânicas, garagens e similares; 2 - lojas, armazéns, restaurantes, hotéis e similares; 3 - silos, depósitos e similares; b) os destinados a fins industriais, quais sejam: 1 - barragens, represas ou açudes; 2 - oleodutos, aquedutos, estações elevatórias, estações de tratamento de água, instalações produtoras e de transmissão de energia elétrica, instalações transmissoras de rádio, de televisão e similares; 3 - extração de minerais metálicos ou não, e similares; 4 - instalação de indústria em geral. c) os destinados à instalação de serviços comunitários na zona rural, quais sejam: 1 - portos marítimos, fluviais ou lacustres, aeroportos, estações ferroviárias ou rodoviárias e similares; 2 - colégios, asilos, educandários, patronatos, centros de educação física e similares; 3 - centros culturais, sociais, recreativos, assistenciais e similares; 4 - postos de saúde, ambulatórios, sanatórios, hospitais, creches e similares; 5 - igrejas, templos, capelas de qualquer culto reconhecido, cemitério ou campo santos e similares; 6 - conventos, mosteiros ou organizações similares de ordens religiosas reconhecidas; 7 - áreas de recreação pública, cinemas, teatros e similares.

Nesses casos, é necessária e indispensável a autorização do INCRA, que será concedida mediante requerimento firmado pelo proprietário e instruído com os seguintes documentos: a) Recibo Certificado de Cadastro do Imóvel referente ao último exercício fiscal, no original, por fotocópia autenticada ou pública-forma; b) Certidão atualizada da transcrição imobiliária, referente ao imóvel que se pretende desmembrar; c) Planta da área do imóvel rural, identificando e localizando a área da parcela a ser desmembrada; d) Declaração, fornecida pelo Prefeito do município onde se localiza o imóvel, com firma reconhecida, expressando a concordância do Poder Público Municipal como desmembramento pretendido e especificando o item a que se destina a parcela a ser desmembrada; e) Declaração, com firma reconhecida, do pretendente à aquisição da parcela a ser desmembrada, comprometendo-se, no caso de ser autorizada a transação, a adquiri-la e destiná-la aos fins previstos. A autorização concedida pelo INCRA deverá ser transcrita na escritura pública.

Georreferenciamento de imóveis rurais

É o imóvel rural identificado a partir do memorial descritivo georreferenciado. O georreferenciamento permite conhecer a exata localização do imóvel. Atualmente, o georreferenciamento é exigido apenas para imóveis acima de mil hectares.

Quando o INCRA certifica um imóvel não quer dizer que está garantido ao proprietário o direito de propriedade, mas apenas certifica de que os pontos do memorial descrito estão tecnicamente corretos, e que a área não se sobrepõe a nenhuma outra existente no cadastro. Cabe ao oficial do registro de imóveis, no momento do registro, ter muita prudência e verificar se não está fazendo uma matrícula de área de posse, ou mesmo de uma área que está sendo usurpada de algum vizinho.

A partir do dia 20 de novembro (2008) passarão a ser georreferenciados os imóveis com área igual ou acima de 500 hectares.

Nas ações judiciais que versem sobre imóveis rurais, a localização, limites e confrontações serão obtidos também a partir de memorial descritivo georreferenciado, conforme se exige para a identificação na matrícula imobiliária. Na hipótese de títulos judiciais pré-existentes à publicação do Decreto 4.449/2002, que importem em transferência de domínio, desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, e que exijam a identificação da área, como sentença em ação de usucapião ou ação divisória, por exemplo, poderão ser objeto de registro, acompanhados de memorial descritivo georreferenciado e certificado pelo Incra, observando-se os prazos fixados no Decreto.

O memorial descritivo, que de qualquer modo possa alterar o registro, resultará numa nova matrícula com encerramento da matrícula anterior no serviço de registro de imóveis competente, mediante requerimento do interessado, contendo declaração firmada sob pena de responsabilidade civil e criminal, com firma reconhecida, de que foram respeitados os direitos dos confrontantes, acompanhado da certificação do Incra, do CCIR e da prova de quitação do ITR dos últimos cinco exercícios, quando for o caso.

Aquisição de imóvel rural por estrangeiro

É grande o número de aquisição de imóveis rurais por estrangeiros, principalmente na zona rural de cidades litorâneas.

Temos observado no Incra que grande parte dos cartórios não tem cumprido a lei, não exigindo todas as documentações necessárias, inclusive a autorização do INCRA, quando necessário. Já houve caso em que pedimos a nulidade do ato diretamente à CGJ, com base na Lei 6.739/79, que dispõe sobre a matrícula e o registro de imóveis.

De acordo com a Lei nº 5.709, de 7/10/1971 e o Decreto nº 74.965, de 26/11/1974, o primeiro requisito a observar, para a aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira, é se o estrangeiro possui residência no país, que pode ser comprovada através da cédula de identidade do estrangeiro, expedida pelo Ministério da Justiça. Da pessoa jurídica estrangeira deve-se exigir a prova de autorização para funcionar no Brasil.

Algumas restrições para a aquisição de imóvel rural por estrangeiro: para um estrangeiro adquirir um imóvel rural com área compreendida entre 3 e 50 módulos de exploração indefinida — MEI —, é indispensável a autorização do Incra. O pedido de autorização deverá conter a declaração de que o estrangeiro é ou não proprietário de outro imóvel no Brasil; de que, com a nova aquisição, suas propriedades não excedem 50 módulos de exploração indefinida; e, se a área for superior a 20 MEI, a declaração da destinação a ser dada a área, se superior a 20 MEI; instruindo-se o requerimento com documentos que provem a residência do interessado no território nacional, a área total do município onde se situa o imóvel, a soma das áreas rurais registradas em nome de estrangeiros, no município, por grupos de nacionalidade; qualquer das circunstâncias excludentes previstas no § 2º, do art. 5º, do Decreto 74.965/74.

A pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só poderá adquirir imóveis rurais quando estes se destinem à implantação de projetos agrícolas, pecuários ou industriais, vinculados aos seus objetivos estatutários.

O prazo de validade da autorização expedida pelo Incra é de 30 dias, dentro do qual deverá ser lavrada a escritura pública, cujo registro no Registro de Imóveis competente deverá ser feito até 15 dias após a lavratura da escritura.

Os serviços de Registro de Imóveis deverão manter cadastro especial em livro auxiliar das aquisições de imóveis rurais por pessoas estrangeiras, físicas e jurídicas, comunicando trimestralmente à Corregedoria Geral da Justiça e à Superintendência Regional do respectivo Estado, sob pena de perda do cargo de Oficial do Registro de Imóveis, a relação das aquisições de imóveis rurais por estrangeiros.

É nula de pleno direito a aquisição de imóvel rural por estrangeiro que viole as prescrições legais. O tabelião e o oficial de registro responderão civilmente pelos danos que causarem aos contratantes, sem prejuízo da responsabilidade criminal por prevaricação ou falsidade ideológica.

Para obter autorização do INCRA, o estrangeiro terá de fazer um requerimento, declarando se possui, ou não, outros imóveis rurais; se, com a nova aquisição, suas propriedades não excedem 50 (cinqüenta) módulos de exploração indefinida, em área contínua ou descontínua; a destinação a ser dada ao imóvel, através do projeto de exploração, se a área for superior a 20 (vinte) módulos. O requerimento de autorização será instruído por documentos que provem: a residência do interessado no território nacional; a área total do Município onde se situa o imóvel a ser adquirido; a soma das áreas rurais transcritas em nome de estrangeiros, no Município, por grupos de nacionalidade (fornecida pelo Serviço de Registro de Imóveis), e qualquer das circunstâncias mencionadas nos incisos do § 2º do art. 5º do decreto 74.965/74.

São esses os breves comentários que faço sobre “imóveis rurais” e os procedimentos a eles relativos no âmbito do Registro de Imóveis, que de algum modo repercutam no Sistema Nacional de Cadastro Rural do Incra.

*Ridalvo Machado de Arruda – Procurador-chefe do Incra-PB

Nota de responsabilidade

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