Georreferenciamento: Novos Prazos e Mudanças no Decreto nº 4.449/2002 por Eduardo Augusto - Oficial do Registro de Imóveis de Conchas/SP |
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Eduardo
Augusto
A legislação que criou a obrigatoriedade
do georreferenciamento de imóveis rurais determinou a necessária
interconexão entre cadastro e registro, uma vez que a situação jurídica
do imóvel é um dado essencial para a elaboração do CNIR. Portanto, o
INCRA e o Registro de Imóveis são as instituições diretamente ligadas ao
processo de identificação e cadastramento da malha fundiária do Brasil.
O texto atual do Decreto nº 4.449/2002
apresenta algumas falhas no procedimento de certificação dos imóveis
rurais georreferenciados. Cientes da necessidade de sua correção, o IRIB
e o INCRA tem estudado a melhor forma de alterar a legislação, para que
esse audacioso "Programa do Georreferenciamento" resulte num cadastro
multifinalitário que realmente colabore para o desenvolvimento de nosso
País.
Uma das alterações (proposta pelo INCRA)
refere-se aos prazos carenciais. Segundo o artigo 10 do Decreto, no dia
20 de novembro deste ano, vence o último prazo para a obrigatoriedade do
georreferenciamento do imóvel rural. Após essa data, sem tal providência
por parte de seu proprietário, não será possível a alienação do imóvel,
nem o seu parcelamento ou remembramento.
O INCRA propôs novos prazos, da seguinte
conformidade (conforme foi divulgado pelo Dr. Marcelo Cunha, em sua
apresentação no 38º Encontro Nacional do IRIB, no dia 22/9/2011): Esses novos prazos possibilitarão o completo levantamento do território nacional, sem causar transtornos aos seus proprietários, pois haverá tempo hábil para cumprir a legislação. Mas, para isso, há, também, que se modificar o procedimento de certificação dos imóveis rurais. O INCRA está finalizando o sistema informatizado de certificação ("e-certifica"), que conseguirá automatizar todo o procedimento. Visando a facilitar a atuação do INCRA e a corrigir uma grave falha no texto atual do Decreto, o IRIB propôs a modificação do rito procedimental. O ordenamento jurídico não gera dúvidas no tocante à competência legal de cada uma dessas instituições participantes desse processo.
O registrador imobiliário, que é um
profissional do direito, tem a missão constitucional de zelar pelo direito
de propriedade privada incidente sobre os bens imóveis, competindo-lhe
constituir esses direitos e publicizar a sua amplitude e limitações.
Portanto, a análise dos trabalhos técnicos, no tocante à titularidade, às
confrontações, à situação jurídica do imóvel e aos princípios registrais
imobiliários, é de competência exclusiva do registrador imobiliário.
Ao INCRA, a lei reservou a atribuição de
definir a precisão posicional dos vértices definidores do imóvel rural ao
Sistema Geodésico Brasileiro e a de certificar que a poligonal objeto do
memorial descritivo não se sobrepõe a nenhuma outra constante de seu
cadastro georreferenciado e que o memorial atende às exigências técnicas,
conforme ato normativo próprio. Portanto, não compete ao INCRA analisar a
titularidade da área nem se a poligonal invade outro imóvel que ainda não
foi certificado pela autarquia.
O decreto e os atos administrativos, ao
preverem a certificação do INCRA antes da análise jurídica do registrador
imobiliário, tem atravancado todo o processo de certificação. Para evitar
fraudes, o INCRA passou a analisar a titularidade, as confrontações e a
situação jurídica do imóvel, sem possuir a competência legal para tal
postura. Isso tem atravancado o serviço de certificação, uma vez que são
inúmeras as falhas encontradas nos trabalhos georreferenciados. Convém
esclarecer que o decreto optou por esse formato pelo fato de, na época de
sua edição (2002), a retificação de registro era feita apenas mediante um
demorado processo judicial. Hoje, no entanto, isso não mais se justifica,
pois, desde agosto de 2004, a competência para retificar a descrição
tabular do imóvel é do oficial de registro de imóveis.
O fato de o INCRA ter procedido a análise da
titularidade desde o início da operacionalização dos comitês de
certificação, surgiu, em algumas localidades do Brasil, uma equivocada e
absurda interpretação de que a certificação do INCRA era dotada da
presunção de veracidade no tocante ao domínio, mesmo havendo expressa
disposição legal em contrário. O fato é que há indícios de a certificação
do INCRA ter sido algumas vezes utilizada como “legitimação de posse”,
abalando a segurança jurídica do direito real de propriedade e também de
áreas públicas que possam ter sido invadidas.
A solução desse problema é bastante simples
e resultará na agilização do processo de certificação em todo o País.
Basta alterar os §§ do artigo 9º do Decreto nº 4.449/2002, para alterar a
sequência dos procedimentos.
O “geo” deve ser iniciado no Registro de Imóveis, mediante o procedimento extrajudicial de retificação de registro, que já é bastante utilizado para retificar imóveis urbanos e imóveis rurais ainda beneficiados pelo prazo carencial. Nesta fase inicial, o registrador imobiliário irá analisar a titularidade da área, identificar as confrontações e determinará o saneamento de todas as falhas porventura existentes no imóvel (falta de CCIR, atualização do cadastro na RFB para fins de ITR, especialização da reserva legal, etc.).
A única diferença do procedimento
tradicional está no fato de que, após a qualificação positiva dos
trabalhos técnicos, o registrador não praticará o assento registral
retificatório, pois irá aguardar a certificação do INCRA no tocante apenas
às exigências técnicas e à não-sobreposição da poligonal a outra poligonal
constante de seu cadastro georreferenciado. Somente depois da certificação
do INCRA, o registrador procederá a retificação na matrícula do imóvel.
Prevendo o Decreto esse rito procedimental,
serão raros os casos de uma certificação do INCRA não resultar no registro
esperado. O procedimento de certificação será ágil, mesmo antes de sua
completa informatização, será muito mais seguro, no tocante aos direitos
envolvidos, e conseguirá atender a sociedade neste importante programa de
identificação da malha fundiária do País. Aproveito a oportunidade para agradecer a todos os profissionais do INCRA que participaram conosco dessas importantes discussões, destacando que são profissionais competentes, valorosos e que realmente se preocupam em solucionar os problemas em prol do desenvolvimento de nosso Brasil. |
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Fonte: Site - Blog do Eduardo Augusto - 17/11/2011.
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