AI - Execução - Despesas condominiais - Direito de preferência - Crédito condominial sobre crédito hipotecário - Reconhecimento

AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO - DESPESAS CONDOMINIAIS - DIREITO DE PREFERÊNCIA - CRÉDITO CONDOMINIAL SOBRE CRÉDITO HIPOTECÁRIO - RECONHECIMENTO - DECISÃO MANTIDA

- Na esteira do posicionamento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça, as despesas condominiais, por se constituírem obrigação propter rem, ou seja, que acompanham o bem e visam a sua própria preservação e conservação, devem preferir ao débito que deu ensejo à hipoteca sobre o imóvel levado à constrição judicial. Isso porque, concorrendo entre si dois créditos de natureza real, naturalmente que aquele que se destina a garantir a própria integridade do imóvel deve preferir ao outro, já que, na medida em que restar prejudicada a própria conservação do bem, prejudicada também restará a garantia hipotecária.

- Negaram provimento ao recurso.

Agravo de Instrumento n° 1.0024.03.099934-6/001 - Comarca de Belo Horizonte - Agravante: CEF - Caixa Econômica Federal - Agravado: Condomínio do Edifício Bela Vista - Relator: Des. Sebastião Pereira de Souza

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 16ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, sob a Presidência do Desembargador Sebastião Pereira de Souza, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, em negar provimento ao recurso.

Belo Horizonte, 10 de março de 2010. - Sebastião Pereira de Souza - Relator.

N O T A S T A Q U I G R Á F I C A S

DES. SEBASTIÃO PEREIRA DE SOUZA - Conheço do recurso, por estarem presentes os pressupostos objetivos e subjetivos de admissibilidade recursal.

O caso é o seguinte: inconformada com a decisão que reconheceu o privilégio do crédito condominial titularizado pelo exequente sobre o crédito hipotecário, a Caixa Econômica Federal agravou da r. decisão, alegando, em suma, que o crédito condominial é posterior ao crédito hipotecário, motivo pelo qual não pode ser considerado preferencial. Ao final, pugnou pela reforma da r. decisão.

Pois bem. Em primeiro lugar, cumpre ressaltar que, considerando que a Caixa Econômica Federal não ocupa nos autos a posição de autora ou ré da demanda, atuando apenas na qualidade de terceira interessada ao ostentar sua preferência ao direito de crédito, não há que cogitar a competência da Justiça Federal para processar e julgar o presente feito.

O Superior Tribunal de Justiça, analisando a questão presente, sumulou o verbete 270: ``O protesto pela preferência de crédito, apresentado por ente federal em execução que tramita na Justiça Estadual, não desloca a competência para a Justiça Federal''.

Dito isso, tem-se que, na esteira do posicionamento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça, as despesas condominiais, por se constituírem obrigação propter rem, ou seja, que acompanham o bem e visam a sua própria preservação e conservação, devem preferir ao débito que deu ensejo à hipoteca sobre o imóvel levado à constrição judicial. Isso porque, concorrendo entre si dois créditos de natureza real, naturalmente que aquele que se destina a garantir a própria integridade do imóvel deve preferir ao outro, já que, na medida em que restar prejudicada a própria conservação do bem, prejudicada também restará a garantia hipotecária.

Nesse sentido jurisprudência do egrégio Superior Tribunal de Justiça, verbis:

``Ementa: Processo civil. Recurso especial. Arrematação. Crédito hipotecário. Crédito oriundo de despesas condominiais em atraso. Preferência. Débito condominial não mencionado no edital. Responsabilidade pelo pagamento. - Por se tratar de obrigação proter rem, o crédito oriundo de despesas condominiais em atraso prefere ao crédito hipotecário no produto de eventual arrematação'' (REsp 540025/RJ - 3ª Turma - Rel. Min. Nancy Andrighi, j. em 14.03.2006, DJ de 30.06.2006, p. 214).

``Ementa: Processual civil. Obrigação propter rem. Violação ao art. 711 do CPC. Inocorrência. - O comando inserido no art. 711 do Código de Processo Civil não constitui regra absoluta, na medida em que o crédito condominial prefere, inclusive, ao hipotecário, pois, em havendo o perecimento da unidade condominial, de nada adiantará a garantia. Recurso não provido'' (REsp 315.963/RJ - Rel. Min. Hélio Quaglia Barbosa - 6ª Turma - j. em 19.10.2004, DJ de 16.11.2004, p. 333).

``Civil. Crédito do condomínio por conta de quotas não pagas. Preferência sobre o crédito hipotecário. - As quotas de condomínio dizem respeito à conservação do imóvel, sendo indispensáveis à integridade do próprio crédito hipotecário, inevitavelmente depreciado se a garantia perder parte do seu valor; pagamento preferencial, nesse contexto, das quotas de condomínio. - Não há que falar, portanto, de preferência do crédito hipotecário em relação ao crédito de cotas condominais, embora se tenha como certo que o imóvel responderá por ambos. Contudo, distinção há de ser feita: enquanto o crédito condominial recai necessariamente sobre o imóvel, por se tratar de obrigação propter rem, o crédito hipotecário, como tem natureza real, recai sobre o imóvel e sobre os ônus sobre eles incidentes. Assim sendo, corresponde ao valor da coisa dada em garantia deduzidos dos aludidos ônus'' (REsp 208896 - 3ª Turma - Rel. Min. Ari Pargendler - j. em 07.11.2002 - DJ de 19.12.2002, p. 361).

No mesmo sentido jurisprudência reiterada deste egrégio Tribunal de Justiça, verbis:

``Ementa: Agravo regimental em agravo de instrumento. Decisão monocrática que deu provimento ao recurso. Art. 557, § 1º-A, do CPC. Preferência crédito condominial sobre crédito hipotecário. Decisão mantida. - Concorrendo entre si dois créditos de natureza real, naturalmente que aquele que se destina a garantir a própria integridade do imóvel (crédito condominial) deve preferir ao outro (crédito hipotecário), já que, na medida em que restar prejudicada a própria conservação do bem, prejudicada também restará a própria garantia hipotecária'' (Agravo Regimental nº 1.0024.04.408998-5/002 - 15ª Câmara Cível - Rel. Des. Wagner Wilson - j. em 02.12.2008).

``Ementa: Crédito hipotecário - Crédito originado de despesas condominiais em atraso - Obrigação reipersecutória - Manutenção do imóvel - Preservação da própria coisa - Preferência - Precedentes do STJ. - As despesas condominiais têm preferência sobre o crédito hipotecário, uma vez que se destinam à conservação do bem hipotecado, o que em última análise preserva a própria garantia'' (Agravo de Instrumento nº 1.0702.01.021110-1/002 - 11ª Câmara Cível - Rel.ª Des.ª Selma Marques - j. em 08.08.2007).

``Ementa: Agravo de instrumento - Execução - Condomínio - Despesas condominiais - Preferência - Credor hipotecário - Não reconhecimento. - O crédito por despesas condominiais em favor do condomínio prefere a qualquer outro, inclusive ao crédito hipotecário. - As despesas condominiais configuram encargos da própria coisa pois destinam-se à manutenção e subsistência do imóvel, de natureza propter rem. Por isso, credor hipotecário não tem preferência para levantar produto de arrematação da unidade condominial hipotecada antes de, primeiramente, ser efetuado o pagamento das despesas condominiais'' (Agravo de Instrumento n° 2.0000.00.517527-7/000 - 12ª Câmara Cível - Rel. Des. José Flávio de Almeida - j. em 26.10.2005).

Insta salientar que, uma vez realizada a aludida arrematação do bem e descontados os valores relativos aos débitos condominiais, deve o valor restante ser vertido ao credor hipotecário, no presente caso à Caixa Econômica Federal. Com efeito, a referida instituição financeira é detentora de um gravame instituído a seu favor, sendo-lhe assegurado pela lei a preferência no recebimento do seu crédito em relação aos demais credores.

Assim sendo, infere-se que o inconformismo da agravante não merece guarida, porquanto resta indene de questionamento a preferência do crédito condominial do ora agravado sobre o crédito hipotecário titularizado pela agravante. Dessarte, é imperiosa a manutenção do decisum agravado.

Dispositivo.

Com tais considerações, nego provimento ao recurso, mantendo incólume a r. decisão hostilizada.

Custas recursais, pela agravante.

Votaram de acordo com o Relator os Desembargadores Wagner Wilson e José Marcos Vieira.

Súmula - NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.

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